Grondexploitatieportefeuille Almere

Het voeren van actief grondbeleid met grondexploitaties brengt financiële risico’s met zich mee. De risico’s van de portefeuille grondexploitaties worden op twee niveaus in beeld gebracht: Specifieke projectrisico’s en meer algemene markt- en macro economische risico’s.

Specifieke projectrisico’s
Ten behoeve van de beheersing van de risico’s en de financiële impact die de risico’s kunnen hebben op de exploitaties worden per complex deze risico’s in beeld gebracht en gewaardeerd. Om de risico’s financieel te waarderen wordt gebruik gemaakt van de door uw raad vastgestelde risicowaarderingsmethodiek conform de “kadernota weerstandsvermogen”.

Bij het jaarlijkse actualiseren van de grondexploitaties wordt het risicoprofiel en daarbij behorende risicokapitaal herzien. Het totale risicoprofiel wordt thans op € 186 miljoen geldgevolg (geldschade) geraamd. Deze raming bedraagt circa 12% van de nog te maken kosten (€ 0,6 miljard) en nog te realiseren opbrengsten (€ 1 miljard). Na weging op kansberekening van de diverse componenten bedraagt het risicobedrag over alle complexen € 117 miljoen (€ 3,0 miljoen voor de negatieve grondexploitaties en € 114 miljoen voor de positieve grondexploitaties).
De belangrijkste risico’s zijn te vinden bij de grondexploitaties Nobelhorst, Stichtsekant, Kustzone Poort, Stadstuinen Poort en fiscale consequenties voor de gehele grondportefeuille. Voor de vergelijking en de verklaring van de verschillen van het risicoprofiel tussen het MPGA 2020 en de programmabegroting 2020 wordt verwezen naar het hoofdstuk weerstandsvermogen.

Macro economische risico’s
Naast specifieke projectrisico’s in grondexploitaties, worden ook markt- en macro economische risico’s in beeld gebracht om de mogelijke financiële consequenties van tegenvallende marktontwikkelingen op de hele portefeuille aan grondexploitaties op te kunnen vangen.

Er is onderscheid gemaakt in een ‘Voorzichtig scenario’ (zoals ieder jaar wordt doorgerekend) en 2 ‘Crisis-scenario’s’. Een economische crisis leidt tot minder vertrouwen, lagere leencapaciteit en minder verhuisbewegingen. Dit zal er waarschijnlijk ook toe leiden dat, ondanks de huidige behoefte aan woningen, er minder afzet is van grond voor woningbouw. Mensen komen tot andere afwegingen of zijn niet langer in staat om een woning te kopen / te huren. De ambities uit de concept-woonvisie in te realiseren woningen in de komende jaren, worden in die scenario’s niet gerealiseerd. De ‘woningmarkt’ bepaalt zelf voor een groot deel de behoefte aan woningbouw en daarmee het tempo in de woningbouwontwikkeling.
In het MPGA 2020 zijn de verwachte grondopbrengsten voor woningbouw voor 2021 en daarna al 10 tot 15% lager dan wat per woning in 2019 en 2020 gerealiseerd werd. Daarmee wordt er al rekening gehouden dat de hoog-conjuncturele prijzen niet over de hele looptijd van het MPGA te realiseren zijn. Echter als gevolg van Corona zal er naar verwachting plotseling een recessie ontstaan, waardoor de woningprijzen en daarmee de grondprijzen sterker kunnen dalen. De prijsontwikkeling zoals opgenomen in onderstaande tabel is daarmee ten opzichte van de al 10 tot 15% lagere prijzen van 2019 / 2020. In de twee crisis-scenario’s is er tevens rekening mee gehouden dat er extra kosten voor planontwikkeling nodig zijn, doordat de ontwikkelingen meer tijd kosten (minder efficiënt) en de organisatie niet zo snel afgeschaald kan worden.

In onderstaande tabel zijn de uitgangspunten en financieel effect uiteengezet:

De economische impact en effecten als gevolg van de Corona-crisis zijn op dit moment niet te bepalen, daarom is middels 2 scenario’s een bandbreedte inzichtelijk gemaakt, waarbij scenario 2 een zeer negatief (zwart) maar niet onrealistisch scenario betreft. In dat scenario valt de grondverkoop terug naar het niveau dat ook tijdens de financiële crisis van 2010 werd gerealiseerd. Ook vindt er een daling van de woningprijzen en daarmee een daling van de grondprijzen plaats.

Per scenario is weergegeven wat de te treffen verliesvoorziening is door het grondbedrijf als gevolg van het scenario. Deze bedraagt € 144 en € 238 mln. en geeft daarmee een bandbreedte weer van het mogelijke effect. Dit zijn aanzienlijke tekorten, maar moet in perspectief worden gezet t.o.v. de nog te realiseren omzet (grondverkopen) van meer dan 1 miljard en kosten (investeringen) van ruim € 500 mln. die de komende jaren nog gepleegd moeten worden conform het MPGA. Het financiële volume van het Almeerse grondbedrijf is aanzienlijk en daarmee zijn de consequenties van een crisis in absolute zin ook fors.

Een deel van deze tekorten zijn binnen het grondbedrijf op te vangen door de reeds eerder getroffen voorzieningen voor de verlieslatende grondexploitaties (€ 52 mln.) en reserves binnen het weerstandsvermogen van het grondbedrijf (€ 26 mln. uit de reserve ‘Winstreserveringen’ en ‘Voorzichtig scenario’). Daarnaast kunnen er indien (financieel) noodzakelijk, afwegingen worden gemaakt in de reeds vastgestelde ‘bestemmingen’ in het weerstandsvermogen of in de projecten zelf. Te denken valt aan lagere kwaliteit of komen tot een andere invulling van plannen. De opgenomen bedragen in de tabel geven een indicatie van mogelijke ‘besparingen’ die op deze wijze nog plaats kunnen vinden, wanneer het financieel noodzakelijk is en indien de raad daar mee instemt.

Het voorzichtige scenario kan door het grondbedrijf volledig opgevangen worden. Voor beide crisis-scenario’s geldt dat de financiële effecten niet volledig opgevangen kunnen worden binnen het grondbedrijf. Er resteert een aanzienlijk tekort. Omdat het grondbedrijf over 2019 een positief resultaat heeft gerealiseerd van € 32,2 mln., maar er de komende jaren mogelijk aanzienlijke verliezen zullen zijn, wordt voorgesteld om dat resultaat vooralsnog niet uit te keren aan het concern, maar te wachten tot de Programmabegroting. De periode tot de Programmabegroting zal gebruikt worden om te komen tot een meer uitgebreide analyse o.b.v. onderbouwde economische scenario’s naar de verwachte financiële impact. De komende periode zal waarschijnlijk ook meer bekend worden over de economische impact. Op basis daarvan kan bepaald worden in hoeverre (een deel van) het resultaat over 2019, alsnog in 2020 uitgekeerd kan worden aan het concern of dat dit in de reserves van het grondbedrijf dient te blijven.