Inleiding / samenvatting deel A & B van het MPGA 2019

Dankzij een sleutelrol van Almere in de Metropoolregio Amsterdam en de wens van veel Almeerders om in de eigen stad een wooncarrière door te maken, blijft de behoefte aan woningen hoog. Voor huishoudens met een inkomen tussen modaal en anderhalf modaal is het steeds moeilijker om een betaalbare en passende woning te vinden. Door de toenemende druk op de (regionale) woningmarkt stijgen de prijzen en is er minder aanbod in de prijsklasse die voor deze groep betaalbaar is. Zij kunnen tussen wal en schip bekneld raken: een te hoog inkomen om in aanmerking te komen voor een gereguleerde huurwoning, een te klein aanbod betaalbare vrije sector huurwoningen en een te laag inkomen voor een koopwoning. Het betreft vooral starters met een dergelijk middeninkomen. Mensen die zelf een woning kunnen verkopen hebben veel meer kansen aangezien zij ook kunnen profiteren van de stijgende prijzen.

Tussen 2015 en 2019 is in Almere de gemiddelde verkoopprijs van de woningen met bijna 50% gestegen. In die tijd zijn ook inkomens gestegen en is de hypotheekrente gedaald. Deze laatste twee ontwikkelingen compenseren echter lang niet altijd voor de stijgende woningprijzen. Het aanbod dat betaalbaar is voor (lage) middeninkomens is dan ook drastisch afgenomen, vooral voor starters die veelal geen eigen vermogen hebben.

Momenteel kunnen er vrijwel geen eengezinswoningen meer gebouwd worden voor huishoudens met een inkomen tot 1,5 keer modaal. Appartementen zijn vaak nog wel voor deze groep betaalbaar; het aanbod is groter en nieuwbouw vindt wel plaats. Dit is een goed alternatief voor kleinere huishoudens. Voor gezinnen is dit lang niet altijd een goed alternatief, zeker niet als de huidige woning een relatief goede eengezinswoning in de gereguleerde huur is. De categorie betaalbare woningen kan alleen in de vorm van (kleinere) appartementen worden gerealiseerd. In de huidige ontwikkelplannen en bijbehorende grondexploitaties zijn relatief minder woningen van dit type opgenomen. De transformatieprojecten van kantoren naar woningen in bestaand stedelijk gebied en de plannen in het Stationskwartier met kleinere appartementen zijn daarmee een belangrijke aanvulling.

De projectenportefeuille binnen het MPGA gaat de eerstkomende 5 jaar uit van een grondverkoop van jaarlijks circa 1.450 woningen. De jaren daarna daalt de verwachte jaarlijkse grondverkoop, omdat veel grondexploitaties dan zijn afgerond, zoals in Poort-West, Haven, Buiten en Noorderplassen-West. Tegelijkertijd komen er de komende jaren ook nog nieuwe projecten bij. Er zullen waarschijnlijk nog grondexploitaties aan het MPGA worden toegevoegd (o.a. Pampushout, Oostkavels in het centrum, Twentsekant etc.) en daarnaast wordt er de komende jaren ook gewerkt aan projecten buiten de gemeentelijke grondexploitaties, zoals Oosterwold, Stationskwartier en diverse transformatieprojecten in bestaand stedelijk gebied.

De nieuwe Woonvisie is reeds door het college van B&W vastgesteld. In de nieuwe woonvisie zal de woningbouw-programmering worden vormgegeven aan de hand van een korte termijn behoefteraming, waarbij een verdeling wordt gemaakt tussen woningen die bewoond kunnen worden door huishoudens met een inkomen tot 1,5x modaal (betaalbaar) enerzijds en woningen voor huishoudens met een hoger inkomen. Binnen betaalbaar wordt dan mede de gereguleerde huur begrepen. Doel is mede om daarmee ook in de programmering van het MPGA (meer) inzichtelijk te maken in hoeverre de ontwikkelplannen en behoefte op elkaar aan sluiten.

Het aanbod van bedrijfsruimte is in Almere met 30% fors afgenomen tot momenteel 92.000 m2. De bedrijfsruimtemarkt in Almere is daarmee krap geworden met een aanbod van nog geen 4% van de bestaande bedrijfsruimte.
Bij de uitgifte van kavels zien we dat de logistieke sector enorm in beweging is. De Regio Lelystad, Zeewolde, Almere wordt ook steeds meer als logistieke hotspot gezien en er zijn op dit moment een aantal concreet geïnteresseerde en ook gecontracteerde partijen die zich willen/gaan vestigen in Almere. In 2020 en 2021 zullen deze verkopen zichtbaar zijn en naar verwachting leiden tot een veel grotere uitgifte t.b.v logistiek, dan het 10-jaarsgemiddelde. De planvoorraad neemt hierdoor flink af voor logistiek, wat aanleiding vormt om meer MVA gronden van Stichtsekant in exploitatie te gaan nemen. Om het uitgifteproces te kunnen versoepelen, wordt gewerkt aan de actualisering van het bestemmingsplan Stichtsekant, waarbij zoveel mogelijk wordt geanticipeerd op de Omgevingswet.

In 2019 is de leegstand van kantoorruimte in Almere iets toegenomen. De totale leegstand (kantoorruimte zonder gebruiker), bestaande uit bijna een kwart van de totale kantorenvoorraad, is aan de hoge kant. Er hadden nagenoeg geen nieuwe transformaties van kantoorruimte naar andere functies plaats in 2019.

De verwachte marktvraag (omvang en kwaliteit) de komende jaren is in principe te accommoderen in courante leegstaande panden op courante locaties (Almere Centrum, Gooisekant/Poort en Veluwsekant). Daarom is een paar jaar geleden ervoor gekozen het te realiseren kantorenprogramma in essentie te beperken tot het kantorenprogramma dat deel uitmaakt van het onvoorwaardelijke deel van het contract voor Duin.

Het pakket basisvoorzieningen in Poort zal stap voor stap uitgebreid worden met basisscholen in Duin en Stadstuinen. Ook Nobelhorst zal adequate (tijdelijke) basisvoorzieningen krijgen. De verwachte behoefte aan scholen in deze gebieden ligt o.b.v. de leerlingprognoses een stuk hoger dan bij het opstellen van de ontwikkelplannen was voorzien. Dit zal waarschijnlijk nog tot bijstelling van deze plannen leiden.
In Olympiakwartier en de Voortuin wordt het cluster van sportieve en educatieve functies verder versterkt met de realisatie van (school-)sportvelden, en een sportief ingerichte openbare ruimte.
Doorontwikkeling van bestaande functies in Almere Haven (onderwijs, sport, spelen en ontmoeten) zal o.a. in De Laren plaatsvinden.

In het MPGA 2020 is circa 36.000 m2 detailhandel en horeca opgenomen. Dit programma is vooral te vinden in Stadstuinen/stadsdeelcentrum Poort, Kustzone Poort/Duin, Nobelhorst en Centrum Buiten. Eerder is mede op basis van marktonderzoek het programma in Stadstuinen en Centrum Buiten naar beneden bijgesteld. Ook is besloten de ruimte voor detailhandel in Homeruskwartier en de Kustzone Poort te beperken om zo voldoende marktruimte te behouden voor detailhandel in het toekomstige stadsdeelcentrum Poort.
In de in 2020 vast te stellen detailhandelsvisie zal mogelijk meer gestuurd gaan worden op het vestigen van detailhandel in de centra van Almere, waarbij het verzorgingsgebied van de detailhandelsvoorziening leidend is. Of dit  leidt tot een verschuiving of verdere vermindering van de planvoorraad detailhandel zal op dat moment besloten moeten worden.