Grondexploitatieportefeuille Almere

De totaal nog te realiseren opbrengsten bedragen € 1.040 miljoen. Deze bestaan voor € 726 miljoen uit grondverkopen voor woningbouw, € 179 miljoen aan grond voor bedrijven, € 10 miljoen aan grond voor kantoren en € 63 miljoen voor grond voor winkels, horeca en voorzieningen. De overige opbrengst bedraagt
6 miljoen en de opbrengststijgingen bedragen in totaal € 56 miljoen. De tabel hieronder geeft totaal overzicht:

 
Voor de komende vijf jaar bedraagt de omzet naar verwachting in totaal € 651 miljoen. In vergelijking met voorgaande jaren is de verwachte omzet van bedrijventerreinen flink toegenomen. Dit komt door de aantrekkende vraag naar grond op Stichtsekant.

Omzet per stadsdeel

De omzet per stadsdeel is in onderstaande grafiek en tabel weergegeven. Ruim 83% van de omzet van de totale grondexploitaties bevinden zich in de stadsdelen Almere Hout en Poort.
Het aandeel van Almere Poort in de geraamde grondverkopen in de komende vijf jaar is met € 265 miljoen het grootst. Ook Almere Hout heeft met € 237 miljoen een belangrijk aandeel.

Omzet per stadsdeel

Van de nog te maken kosten van € 586 miljoen is begroot dat op grond van het realistisch scenario de komende vijf jaar € 402 miljoen wordt geïnvesteerd. In principe gaat de kost voor de baat. Echter bij de uitvoering van de kostenraming wordt strak vastgehouden aan de cash-flow sturing (pas investeren als afzet verzekerd lijkt). Het hoge investeringsvolume leidt ook tot een hoger volume aan plankosten voor de jaren 2020 en 2021.  

 
De kostensoorten uit deze tabel worden achtereenvolgens toegelicht:

Verwervingen

De komende vijf jaar moet nog € 39 miljoen aan verwervingen worden gerealiseerd. Dit betreft voornamelijk verwerving van grondposities ten behoeve van Nobelhorst.

Investeringen (civiel technisch)

De civieltechnische investeringen hebben betrekking op het ophogen, het bouwrijp maken van de grond, het woonrijp maken van het gebied en het aanleggen van kunstwerken. Een belangrijke mutatie bij deze herziening betreft het vervallen van de post onvoorzien. Als gevolg van BBV-regelgeving is het niet (langer) toegestaan om in de grondexploitaties een aparte post ‘onvoorzien’ op te nemen. Deze post onvoorzien was opgenomen om onvoorziene kostenoverschrijdingen voor met name bouw- en woonrijp maken op te kunnen vangen. Bij het MPGA 2020 is de post onvoorzien daarom uit de grondexploitaties gehaald. Dit leidt tot een positiever verwacht resultaat van de grondexploitaties. Een deel van dit resultaat zal worden toegevoegd als (risico)reserve in het weerstandsvermogen van het grondbedrijf om onvoorziene investeringskosten op te kunnen vangen.
De resterende investeringen bedragen € 384 miljoen, waarvan het grootste deel plaatsvindt in de stadsdelen Poort € 160 miljoen en Hout € 147 miljoen. De investeringen in de komende vijf jaar bedragen € 254 miljoen.
In de jaren 2020 en 2021 wordt er stevig geïnvesteerd met respectieve € 53 miljoen en € 66 miljoen. Het grootste deel van de investering heeft betrekking op woonrijp maken. Door de aantrekkende woningmarkt van de afgelopen jaren zijn veel gronden verkocht tbv realisatie van woningbouw. In veel gebieden zijn de woningen opgeleverd waardoor het woonrijp maken (afwerking wegen, straten en pleinen, straatverlichting, groen en blauw inrichting etc.) noodzakelijk maakt.

Plankosten (planontwikkelingskosten en kosten voorbereiding & toezicht)

De raming van planontwikkelingskosten en kosten voorbereiding & toezicht is gebaseerd op te realiseren producten/activiteiten. De onderlegger hiervan is de zgn. landelijke plankostenscan dat op een aantal onderdelen op de Almeerse situatie is aangepast. De fasering van de plankosten is vooral gekoppeld aan het opstellen van de inrichtings- en verkavelingsplannen, bestekramingen en de uitvoering (toezicht) op de te realiseren investeringen en verkoop van gronden.

Overige kosten

De overige kosten omvat ramingen voor niet compensabele BTW (€ 9 miljoen), ontvangen subsidie busbanen (€ 10 miljoen), Onroerende Zaak Belasting (€ 3 miljoen) (over in ontwikkeling zijnde gronden wordt OZB geheven), boscompensatie € 1,4 miljoen en circa € 4 miljoen aan diverse kosten.

Rentekosten

Dit betreft de jaarlijks toe te rekenen rente over de boekwaarde van de grondexploitaties. Hierbij is rekening gehouden met een rente percentage van 1,5%. Het percentage is conform de BBV voorschriften op voorgeschreven wijze vastgesteld. Ten behoeve van een bestendige meerjarige raming voor de grondexploitaties wordt het rentepercentage voor langere periode bepaald. De rente kan echter per jaar fluctueren. Zolang de jaarlijks berekende rente binnen een bandbreedte blijft van 0,5% van de meerjarig geprognosticeerde renteparameter behoeft deze niet te worden aangepast. Zo ontstaat een meer stabiel grondexploitatieresultaat.

Kostenstijgingen

De genoemde bedragen zijn prijspeil 2020. Jaarlijks wordt rekening gehouden met een inflatiecorrectie van 2%.