Projectomschrijving
Dit project omvat de twee deelgebieden, De Vaart 4 en De Vaart 6 ofwel Groene Kadeweg (GKW).
Doelstelling van het plan is het uitgeven van gronden voor bedrijventerrein De Vaart 4-6. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken moet het gebied bouw- en woonrijp gemaakt worden. Het is deels (De Vaart 4) een grootschalig industrieel bedrijventerrein in het noordwesten van stadsdeel Almere Buiten en deels (De Vaart 6) een terrein voor extensieve (commerciële) voorzieningen.
Het bedrijventerrein is geschikt voor industriële bedrijven met een beperkte kantoorruimte. Het is het enige bedrijventerrein in Almere met een maximale milieucategorie van 5. De Vaart 4-6 is ruim opgezet met relatief grote kavels.
Het plangebied behelst een oppervlak van in totaal 104 ha.
Van het exploitatiegebied, 104 ha., is 55 ha. uitgeefbaar (53%). Het programma van de grondexploitatie bestaat uit 38 ha. bedrijven en 17 ha. voorzieningen.
De kosten (€ 30,3 mln.) en opbrengsten (€ 26,2 mln.) hebben betrekking op de gemeentelijke grondexploitatie. Van de kosten en opbrengsten is reeds 76% gerealiseerd. De verwachting is dat het project in 2029 is afgerond.
Het financieel resultaat van deze grondexploitatie is € 4,9 mln. nadelig op EW (eindwaarde) per 31-12-2029. Het benodigd risicokapitaal van deze grondexploitatie bedraagt € 0,6 mln.
Historische besluitvorming
De gemeenteraad heeft in 1997 de Ontwikkelingsvisie De Vaart 4-6 vastgesteld. De Vaart 4 vormt in feite de afronding van de ontwikkeling van het industrieterrein De Vaart, waarvan de delen De Vaart 1, 2 en 3 al in de jaren ’80 van de vorige eeuw tot ontwikkeling zijn gebracht. De Vaart 4-6 is onderdeel van het project Oostvaardersplassen-Almere (OPAL) dat opgenomen is in het Uitvoeringsprogramma Gebiedsgericht Milieubeleid 1996-1999 van de provincie Flevoland.
De eerste ontwikkeling op De Vaart 4 was de vestiging van de toenmalige penitentiaire inrichting “Almere-Binnen” in 1996. Deze inrichting is eind vorig jaar gesloten en thans beraad het Rijksvastgoedbedrijf zich op de toekomst van het pand.
Een deel van de beschikbare grond op De Vaart 4 is in 2016 opgenomen in het MVA-complex 809 (Materiële Vaste Activa). Bij het MPGA 2020 is het voorstel een deel van de MVA-gronden opnieuw te activeren t.b.v. het beoogde boscompensatie- en waterbergingsgebied ( circa 20 ha).
Omkleuring noordelijke rand De Vaart 4 naar landschapszone
Op 13 februari 2018 heeft het college ingestemd met het Uitvoeringsprogramma Almeersepoort, gevolgd door een positief raadsbesluit op 24 mei 2018. Het project Almeersepoort is een samenwerking van gemeente, provincie, Staatsbosbeheer, Flevolandschap en Stad en Natuur Almere. Financiering vindt plaats uit middelen van het Fonds Verstedelijking Almere en Staatsbosbeheer.
Eén van de onderdelen van de Almeersepoort is het deelgebied ‘kustzone Almeersepoort’ , een verbindingszone tussen de Oostvaardersplassen en de Lepelaarplassen. Deze verbindingszone loopt parallel aan de Oostvaardersdijk en bevat een reeds aanwezige natte ecologische verbinding tussen het moeras van de Oostvaardersplassen en het Wilgenbos. Om de Kustzone Almeersepoort compleet te maken is in het Uitwerkingsplan Almeersepoort een nieuw gebied voorzien aan de noordkant van het gebied De Vaart 4-6. In dit plan is een ambitieniveau neergelegd met ingrediënten als een recreatieve fietsverbinding, wandelmogelijkheden, moeras- en droog bos, water, uitzichtplekken, een auto-ontsluiting vanaf de Vaartweg en (reserveringen voor eventuele) ecolodges.
Planologisch juridische kaders
Het bestemmingsplan dat deze grondexploitatie mogelijk maakt is bestemmingsplan ‘De Vaart 4 en 6’ dat in combinatie met een voor het betreffende gebied opgestelde milieueffectrapportage is vastgesteld door de gemeenteraad op 25 september 2003. Het gedeelte De Vaart 6 is inmiddels opgenomen in een bestemmingsplanherziening voor De Vaart 1, 2 en 3. Dit Ontwerp bestemmingsplan is op 17 januari 2019 is vastgesteld. Voor de herziening van het bestemmingsplan De Vaart 4 is inmiddels een startnotitie opgesteld overeenkomstig de uitgangspunten van de nieuwe aankomende Omgevingswet.
In 2016 is een klein deel van het bestemmingsplan (BP Groenzone Noorderplassen-De Vaart en Oostvaardersbos) herzien en vastgesteld op 25-02-2016 (Raadsbesluitnummer RV-05/2016).
Voortgang van project
De Vaart 4 is een bedrijventerrein (in feite industrieterrein) voor grootschalige industrie en ligt ten noorden van het bestaande bedrijventerrein De Vaart 1 tot en met 3. Het in exploitatie genomen terrein is sinds 2013 bouwrijp. De helft van het gebied valt binnen de milieucategorie 4 of 5. De andere helft valt binnen de milieucategorie 3 en lager en concurreert daarmee met reguliere bedrijventerreinen elders in Almere.
De grondexploitatie van het bedrijventerrein De Vaart 4-6 betreft twee deelgebieden, De Vaart 4 en De Vaart 6 ofwel De Groene Kadeweg (GKW). Dit laatste gebied is bestemd voor extensieve (recreatieve) voorzieningen. De afgelopen jaren zijn er in beide gebieden weinig ontwikkelingen geweest, maar sinds 2017 is weer enige beweging merkbaar. Op De Vaart 4 heeft zich de biogascentrale gevestigd en is in 2019 een kavel van circa 1,5 ha. verkocht aan een bedrijf in openhaard blokken dat zich in 2020 zal vestigen. Inmiddels zijn er plannen om een tweede kavel voor de biogascentrale tot ontwikkeling te brengen. Met twee andere partijen is Almere momenteel in gesprek voor grotere uitgiftes.
Landschapszone
Almere heeft de wettelijke verplichting boscompensatie toe te passen bij de ontwikkeling van nieuw stedelijk gebied. Dit staat in de wet Natuurbescherming. De wet kent geen vergunning, wel een meldplicht en een herplantplicht. De veroorzaker van de kap (in dit geval de gemeente) is verantwoordelijk voor herplanting van het bos. In het geval dat herplanting plaatsvindt op een andere locatie is sprake van compensatie. Momenteel ligt er de noodzaak om voor circa 6,5 ha. stedelijk gebied Duin + 9,3 ha. stedelijk gebied Floriade aan bos te compenseren.
Het gebied De Vaart 4 heeft voorkeur gekregen omdat het eigen gemeente grond is. Tevens moet in dit gebied circa 4 ha. aan waterberging gevonden worden ten behoeve de toekomstige industriële ontwikkeling van De Vaart 4-6(inclusief het gebied Groene Kadeweg). Onderzocht is in hoeverre deze twee opdrachten gecombineerd kunnen worden met ook de opgave vanuit het Uitvoeringsprogramma Almeersepoort waardoor een aantrekkelijk overgangsgebied kan ontstaan naar de verbindingszone Oostvaarderplassen – Lepelaarsplassen. Ruimtelijk is de toekomstige waterberging al gedeeltelijk opgenomen in het bestemmingsplan “Groenzone Noorderplassen-De Vaart en Oostvaardersbos ”, vastgesteld in 2016.
Voor het beoogde boscompensatie- en waterbergingsgebied (circa 20 ha) wordt een apart landschapsplan en inrichtingsplan gemaakt. Onderdeel van het plan is ook een fietsverbinding tussen Wilgenbos en Buitenvaart. Dit deel maakt zoals reeds gemeld onderdeel uit van het project Almeersepoort.
Financiële dekking boscompensatie incl. landsschapszone
De financiële dekking van de ontwikkeling van de landschapszone is divers:
- De aanleg voor een fietspad/fietsbrug/oversteekplaats Grote Vaartweg t.b.v. landschapszone Almeersepoort, deel De Vaart 4 komt voor rekening van het project Almeersepoort.
- De aanlegkosten voor boscompensatie, alsmede de kosten voor afwaardering – landbouwfunctie naar bosfunctie - van de benodigde gronden komen voor rekening van de achterliggende gebieden, waarvoor gecompenseerd wordt.
- De bijdragen aan boscompensatie in dit gebied zijn verwacht uit Floriade en Duin
- In het Weerstandsvermogen is een budget opgenomen voor vrijval boekwaarde tot gebruikswaarde.
- De kosten voor o.a. aanleg waterberging en aanvullende inrichtingskosten, plankosten en kosten van V&T komen voor rekening van de grondexploitatie De Vaart 4.
- Er bestaat een kans dat er extra opbrengsten mogelijk zijn. In de jaren ’80/’90 van vorige eeuw is het totale gebied van De Vaart integraal opgehoogd met zand. Het zand, ter plaatse van de landschapszone, wordt grotendeels afgegraven en kan hergebruikt worden als ophoogzand voor andere projecten binnen Almere.
Voorgestelde besluiten MPGA 2020
Op 13 februari 2018 heeft het college ingestemd met het Uitvoeringsprogramma Almeersepoort, gevolgd door een positief raadsbesluit op 24 mei 2018. Eén van de onderdelen van de Almeersepoort is het deelgebied ‘kustzone Almeersepoort’, een verbindingszone tussen de Oostvaardersplassen en de Lepelaarplassen. Deze verbindingszone loopt parallel aan de Oostvaardersdijk en bevat een reeds aanwezige natte ecologische verbinding tussen het moeras van de Oostvaardersplassen en het Wilgenbos. Om de Kustzone Almeersepoort compleet te maken is in het Uitwerkingsplan Almeersepoort een nieuw gebied voorzien aan de noordkant van het gebied De Vaart 4-6. Almere heeft daarnaast de wettelijke verplichting boscompensatie toe te passen bij de ontwikkeling van nieuw stedelijk gebied. In het geval dat herplant plaatsvindt op een andere locatie is sprake van compensatie. Het gebied De Vaart 4 heeft de voorkeur gekregen omdat het eigen gemeentelijke grond is en er dus geen grond voor aangekocht hoeft te worden. Tevens moet in dit gebied ca. 4 ha aan waterberging gevonden worden ten behoeve de toekomstige industriële ontwikkeling van De Vaart 4/ 6(inclusief het gebied Groene Kadeweg). Onderzocht is in hoeverre deze twee opdrachten gecombineerd kunnen worden waardoor er ‘werk met werk gemaakt kan worden’ en er een aantrekkelijk overgangsgebied kan ontstaan naar de verbindingszone Oostvaarderplassen – Lepelaarsplassen. In totaal wordt daarmee circa 21,2 hectare van De Vaart 4 (deze grond maakte onderdeel uit van de MVA-grondposities) ingezet voor deze ontwikkeling.