Grondexploitatieportefeuille Almere

Woningbouw

Extra sociale huur woningen (RV-03 2020)

Recent heeft de raad het besluit genomen om meer sociale huurwoningen in de grondexploitaties te reali-seren. Het raadbesluit is in dit MPGA verwerkt. Met deze opdracht zijn 173 extra sociale huur aan de programmering toegevoegd (waarvan 75 nieuw toegevoegd en 98 omkleuren uit hogere segmenten). De negatieve financiële consequenties voor de grondexploitaties als gevolg hiervan, zijn verrekend met de daarvoor gelabelde segmenteringsbuffer in het weerstandsvermogen.

Amendement Nobelhorst (RV-36 2019)

Bij de behandeling van het “Addendum ontwikkelingsplan Almere Hout-Noord” is een amendement voor 106 extra woningen aangenomen. De gevolgen van dit amendement zijn nu verwerkt. Conform het amendement zijn de financiële consequenties verwerkt met de segmenteringsbuffer voor sociale huurwoningen.

Verwerking permanente vestiging Vis-a-Vis (RV-77 2019)

Eind 2019 is besloten om de tijdelijke vestiging van Vis-a-Vis in Kustzone Poort permanent te maken. Dit betekent dat de geprognosticeerde woningen op en rondom deze locatie, vanwege de geluidshinder niet langer gerealiseerd kunnen worden. Hierdoor zijn 125 woningen uit de programmering van Kustzone Poort gehaald. De financiële consequenties als gevolg van dit besluit (€ 19 mln.) zijn verwerkt in de grondexploitatie, waarmee het verwachte resultaat van de Grondexploitatie Kustzone Poort is verslechterd. Tevens heeft dit een negatief effect gehad op de winstneming over het jaar 2019.

Bedrijven

Het in exploitatie nemen van een deel van de MVA gronden Stichtsekant

De vraag naar grond voor bedrijventerreinen in het algemeen en voor de sector logistiek in het bijzonder is momenteel groot. Gezien de toenemende vraag naar grond is 36,7 ha MVA gronden (uitgeefbaar) bij Stichtsekant toegevoegd aan de grondexploitatie. Hierdoor valt de eerder getroffen financiële verlies-voorziening op deze gronden vrij. Aangezien er daarmee circa 115 hectare bedrijventerrein ‘in exploitatie’ is en dit substantieel meer is dan wat de langjarige behoefte lijkt (obv eerder opgestelde marktprognoses) wordt een deel van deze vrijgevallen middelen gereserveerd in de reserves van het grondbedrijf. Mocht de komende jaren de verkoop toch tegenvallen, leidt dit daarmee niet direct tot aantasting van het resultaat.

De programmering van de grondexploitatieportefeuille omvat woningbouw, bedrijven, kantoren en voorzieningen. Het nog te realiseren programma voor het MPGA 2020 is ten opzichte van het MPGA 2019 (gecorrigeerd voor de realisatie van 2019) toegenomen. De mutaties betreffen de nog te verkopen kavels voor de aantallen woningen, de hectares bedrijventerrein en de uit te geven m2 grond voor (commerciële en maatschappelijke) voorzieningen. De tabel hieronder geeft een vergelijking van de totale omvang tussen MPGA 2019 en MPGA 2020.

Woningbouw

Het aantal woningen in de portefeuille is per saldo toegenomen met 248 stuks. De belangrijkste toename zit bij Nobelhorst met 106 woningen door verwerking van het raadsamendement en 75 nieuw toevoeging van sociale huur bij drietal gebieden. In het gebied Noorderplassen zijn 76 woningen mogelijk te ontwikkeling woningen toegevoegd bij het eiland Isla Bonita. Daarnaast zijn er 116 woningen toegevoegd door diverse kleinere programmawijzigingen in diverse grondexploitatiegebieden. Naast de genoemde toename van de woningen is er ook sprake van afname van aantal woningen. Dit heeft plaats gevonden bij Kustzone Poort met 125 woningen door permanent vestiging van Vis a Vis.
Bedrijventerrein

Bij de bedrijventerreinen bedraagt de toename circa 36,4 ha. Dit betreft het in exploitatie nemen van MVA gronden bij Stichtsekant.

Voorzieningen

De voorzieningen zijn toegenomen met 7.719 m2. De belangrijkst mutatie betreft de vestiging van de brandweer in Hogekant. De meters bedrijventerrein daar zijn omgezet naar voorzieningen.    

De fasering voor de komende vijf jaar van de programmering is in de onderstaand tabel weergegeven. Voor de periode van 2020-2024 gaan we in het realistisch scenario uit van een verkoop van gemiddeld 1.450 woningen per jaar. Voor wat betreft de fasering van de grondverkopen voor de woningbouw wordt in het jaar 2020 er vanuit gegaan dat de verkoopproductie boven het gemiddelde zal liggen. Voor het grootste deel van de woningbouwprogrammering van de jaarschijf 2020 liggen de grondcontracten en /of reserveringsovereenkomsten ten grondslag aan de aantallen. Dit geldt in beperktere mate ook voor 2021. Het gemiddelde voor de periode 2020-2024 voor verkoop bedrijventerreinen ligt op 17,2 hectare per jaar en voor de kantoren op 10.900 m2 bruto vloer oppervlakte per jaar.

Segmentering woningbouw

De portefeuille bestaat uit 63% (6.507 stuks) eengezinswoningen en 37% (3.791 stuks) meergezinswoningen. Het grootste deel van de eengezinswoningen zijn gepland in de grotere uitleggebieden te weten stadsdelen Almere Poort 2.761 stuks (42%) en Nobelhorst 2.709 stuks (42%). Ook van de meergezinswoningen staan de meesten nog gepland in de stadsdelen Almere-Poort 2.389 stuks (63%). De nog te realiseren grondverkopen aan sociale woningbouw (incl. IbbA) bedragen op totaalniveau nog 2.239 stuks (22%). Voor PO-kavels is dit 17% van het totaal aantal woninggrondverkopen (1.773 stuks).

 
Programmering eengezinswoning per stadsdeel

meergezinswoning per stadsdeel