Projectomschrijving
Doelstelling van het plan is het bouw- en woonrijp maken van het plangebied voor het uitgeven van gronden voor de ontwikkeling van Stadswijk Nobelhorst.
Het uitgangspunt is een levendige en sociaal duurzame wijk.
De ontwikkeling van Nobelhorst gaat vooral over mensen. Een wijk waar talent de ruimte krijgt en waar ondernemers en bewoners ondernemend zijn. En een wijk waar ecologie dagelijks onderdeel van het leven is.
Nobelhorst krijgt veel water en groen. Zelfs met een bestaand bos.
Er komt een sterke hoofdstructuur met brede groene stadslanen. Daarbinnen bevinden zich kleinere buurten waar veel vrijheid is voor bewoners om invulling te geven aan hun eigen manier van leven. Nobelhorst is een wijk die ruimte geeft voor initiatieven en een uniek woon- en werkmilieu voor Almere en de regio biedt. Nobelhorst krijgt een sterke identiteit, maar met ruimte voor organische groei: bewoners en ondernemers maken de wijk.
Het exploitatiegebied van Nobelhorst behelst een oppervlak van 268 ha. Twee-derde hiervan is bestemd voor stadsontwikkeling (174 ha.). Een derde bestaat uit bestaand bosgebied (circa 94 ha.) dat wordt getransformeerd tot een stadsbos waarin de bewoners van Nobelhorst en omliggende stadswijken kunnen recreëren.
De gebiedsontwikkeling van Nobelhorst bestaat uit vier fasen en het Sluishuis. Fase 1 wordt momenteel opgeleverd. Fase 2 is grotendeels in uitvoering, de gronduitgifte van het laatste veld is inmiddels gestart. De ontwikkeling van Fase 3 is in voorbereiding. Binnenkort wordt hiervoor het verkavelingsplan afgerond. De ontwikkeling en realisatie van Fase 4 staat gepland voor de periode 2023 en verder. Het Sluishuis is een apart project in Nobelhorst. Het Sluishuis is gelegen tussen De Hoge Vaart en Fase 1 en betreft de realisatie van circa 108 woningen gelegen aan een insteekhaventje. De gronduitgifte voor dit project staat gepland voor eind 2020 , nadat een Ruimtelijke Ordening (RO) procedure (binnenplanse wijziging) is doorlopen.
Nobelhorst biedt ruimte voor de bouw van circa 4.268 woningen, circa 14.000 m² bedrijfsruimte en circa 33.000 m 2 overige voorzieningen zoals horeca, detailhandel, onderwijs en maatschappelijke zorg.
De kosten (€ 298,5 mln.) en opbrengsten (€ 334,8 mln.) van Nobelhorst zijn opgenomen in de gemeentelijke grondexploitatie. Van de kosten en opbrengsten is reeds 33% gerealiseerd. De verwachting is dat het project in 2031 wordt afgerond.
Het financieel resultaat van deze grondexploitatie is € 35,2 mln. voordelig op EW (Eindwaarde) per
31-12-2031. Het benodigd risicokapitaal (= risicobedrag & alleen risico’s) van deze grondexploitatie bedraagt € 19,4 mln.
Historische besluitvorming
De grondexploitatie Nobelhorst maakt onderdeel uit van het Ontwikkelingsplan Almere Hout Noord dat in 10 juni 2010 is vastgesteld door de gemeenteraad (RV-20/2010).
Het Ontwikkelingsplan Almere Hout Noord bestaat uit drie complexen (zie figuur 1.2 en bijlage):
- MVA 5Z/C Twentsekant (complex 415)
- 5Z/C Nobelhorst (complex 405)
- En de wat kleinere bedrijvenlocatie aan de Enrico Fermistraat (complex 416: MVA Nobelhorst)
Complexen Ontwikkelingsplan Almere Hout Noord
De gronden in de Twentsekant (complex 415) zijn bij het MPGA 2017 afgewaardeerd naar Materiele Vaste Activa (MVA) landbouwgrond. Dit geldt ook voor de bedrijvenlocatie (Het Ambacht) aan de Enrico Fermistraat (complex 416). Beide complexen hebben de bestemming (diverse gemengde) bedrijventerrein. Op basis van marktonderzoek is een deel van deze programmering niet meer nodig. In opdracht van de gemeenteraad worden momenteel de mogelijkheden onderzocht voor een omzetting van de bestemming naar andere functies (bijvoorbeeld wonen).
Het complex Nobelhorst (405) is binnen het ontwikkelingsplan Almere Hout Noord het enige plandeel met een grondexploitatie en kan hierdoor actief worden ontwikkeld. De afdeling Gebiedsontwikkeling is gemandateerd voor het aangaan van verplichtingen (kosten en opbrengsten) op basis van de hoofdkredieten die jaarlijks worden vastgesteld aan de hand van de eerste twee jaarschijven in het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere (MPGA).
In het Ontwikkelingsplan Almere Hout Noord is het ruimtelijk raamwerk en het programma voor de wijk Nobelhorst vastgelegd. Er zijn circa 4.300 woningen in opgenomen en de nodige voorzieningen zoals onderwijs, zorg, sport en detailhandel.
De gemeenteraad heeft op 27 juni 2019 (RV-36/2019) besloten om een aantal wijzigingen door te voeren op het vastgesteld ontwikkelingsplan Almere Hout Noord. De aanleiding voor deze wijzigingen is de discrepantie die is ontstaan tussen de beoogde kwaliteit van de locatie en het gewenste bouwprogramma in het plangebied.
In Fase 1 en 2 is in een lagere bebouwingsdichtheid gebouwd dan gemiddeld noodzakelijk is voor de realisatie van het bouwprogramma uit het Ontwikkelingsplan. In de planuitwerking is hiervoor gekozen om tegemoet te komen aan het gewenste dorpse karakter van het Ontwikkelingsplan en om beter aan te sluiten op de vraag vanuit de markt. De gemeenteraad heeft besloten om de gekozen ontwikkelingsrichting in Fase 1 en 2 door te zetten door:
- Het verlagen van het woningaantal voor Nobelhorst van 4.300 woningen naar 4.156 woning (excl. de woningen van het Sluishuis);
- Het verplaatsen van de (geconcentreerde) winkelvoorzieningen naar Twentsekant en het ontwikkelen van de vrijgekomen locatie in Nobelhorst ten behoeve van woningbouw;
- Het wijzigen van de financieringscategorieën van het woningbouwprogramma van Fase 3 en 4 door het aandeel van:
- Sociale huur te verhogen van 20% naar 30%
- Sociale koop te verlagen van 10% naar 0%
- Gestapelde woningen (meergezinswoningen/appartementen) aan te passen van 22% naar 12,5%
(Doelstelling hierbij is dat 50% van het te realiseren woningbouwprogramma valt in de categorie betaalbaal.)
Het bovengenoemde besluit is genomen inclusief het amendement RG-137/2019 waarin het woningaantal voor Nobelhorst wordt verhoogd met 106 woningen (van 4.050 naar 4.156 woningen). De toevoeging van deze woningen is alleen mogelijk door te verdichten in Fase 3 en 4.
Het besluit RV-36/2019 is op twee momenten verwerkt in de grondexploitatie Nobelhorst. Vooruitlopend op het besluit is het onderliggende addendum (met 4.050 woningen) verwerkt in het MPGA 2019. Het amendement waarin 106 woningen worden toegevoegd aan het bouwprogramma is in de grondexploitatie Nobelhorst aangepast bij het opstellen van het MPGA 2020.
Parallel aan deze verdichting heeft de gemeenteraad op 30 januari 2020 besloten om een aantal programmawijzigingen door te voeren voor de (versnelde) realisatie van extra sociale huurwoningen
(RV-03/2020). In dit besluit worden 68 extra sociale huurwoningen toegevoegd aan Fase 3 en 4 van Nobelhorst. De helft hiervan wordt bereikt door het bovengenoemde amendement (: toevoeging 106 waarvan 30% bestaat uit sociale huur). De andere helft wordt bereikt door (1 op 1) Particulier Opdrachtgeverschap kavels (PO-kavels) te wijzigen in sociale huurwoningen. De extra ruimte die nodig is voor het toevoegen van woningen en het omzetten van PO-kavels in sociale huurwoningen wordt verkregen door het uitgeefbare terrein voor PO-kavels met enkele meters te verkleinen. Hierdoor neemt het gemiddelde kavel oppervlak van PO-kavels af. Het toevoegen van woningen door middel van verdichting en het verhogen van het % sociale huur leidt tot een tekort van circa € 3,0 mln. Het tekort wordt gedekt door de segmenteringsbuffer van het weerstandsvermogen. Dit is vastgelegd in de Programmabegroting 2020.
Aanvullend op het geamendeerde besluit RV-36/2019 heeft de gemeenteraad een motie aanvaard
(RG-138/2019 d.d. 27 juni 2019) om het Ontwikkelingsplan Hout Noord te wijzigen voor het plandeel Twentsekant. De gemeenteraad constateert dat in Almere een groot te kort is aan betaalbare woningen en de wachtlijst voor sociale huurwoningen is opgelopen tot ruim 9 jaar. Daarom heeft zij besloten om:
- Aansluitend op de realisatie van voorzieningen in Twentsekant ook woningen in Twentsekant te realiseren
- De woningbouw bij voorkeur als permante woningbouw te realiseren, maar in het geval dat dit om praktische reden niet wenselijk is dan ten minste te opteren voor tijdelijke woningbouw
- De woningbouw en voorzieningen voor Twentsekant op te nemen in het Ontwikkelingsplan en dit ter vaststelling aan haar (de gemeenteraad) voor te leggen.
Planologisch juridische kaders
Het bestemmingsplan Hout Noord (Nobelhorst en bedrijventerrein Twentsekant) is op 13-2-2014
(RV-14/2014) vastgesteld.
Bestemmingsplankaart Hout Noord
Voortgang van project
In navolging van het Ontwikkelingsplan, is in 2011 met woningbouwcorporatie Ymere een Koop en Realisatie Overeenkomst (KRO) gesloten. Voor Fase 1 en 2 (Noord) betrof dit een gegarandeerde afnameverplichting (onvoorwaardelijk deel) en voor het vervolg een voorwaardelijk afsprakenkader. In 2014 is aanvullend op de KRO een aanvullend afsprakenkader (allonge) vastgesteld. Hierin is o.a. geregeld dat voor de fases 1 en 2 de gronden economisch geleverd en betaald worden en dat de gemaakte afspraken uit de KRO niet van toepassing zijn op de fases 3 en 4.
In 2017 is een tempoversnelling uitgevoerd voor de verkavelingsstudie van Fase 2. Ook is gekoerst op een versnelde uitgifte in Fase 1. Deze versnelling werd mede ingegeven door de opgaande marktconjunctuur en de wens om tot meer verkopen over te gaan.
Begin 2018 is aanvullend op de KRO uit 2011 en de eerste allonge uit 2014 een tweede allonge met Ymere aangegaan. Hierin is o.a. geregeld dat Ymere in de fases 3 en 4 alleen nog rechten heeft voor de te realiseren sociale huurwoningen. Tevens is het voor de gemeente nadelige recht van eerste koop op de marktwoningen voor Ymere komen te vervallen.
In het laatste kwartaal van 2018 is een samenwerkingsovereenkomst gesloten met Dura Vermeer. Hierin is vastgelegd dat Dura in de fases 3 en 4 een ontwikkelrecht heeft voor (tenminste) 60% van het aandeel grondgebonden marktwoningen. Hierbij is een minimale grondprijs vastgelegd en is de afnameverplichting van Dura verdeeld in tranches van 20.000 m² uitgeefbare grond.
De verkoop van zowel de projectmatige woningen als de verkoop van PO-kavels loopt goed. De verkopen bewegen mee met de marktconjunctuur.
Voor geheel Fase 4 en een klein deel van Fase 3 is het nodig om gronden te verwerven van Staatsbosbeheer (SBB) en het Rijksvastgoedbedrijf (RVB). Medio 2017 is gestart met de voorbereidende werkzaamheden om over te gaan tot grondverwerving. Hiervoor wordt de gemeente bijgestaan door externe adviseurs. Het streven is om in 2020 overeenstemming te bereiken over de verwervingsprijs en de leveringsmomenten. Vooruitlopend hierop zijn door de gemeente in 2019 reeds gronden gekocht van SBB en RVB die nodig zijn voor de voortgang van de gebiedsontwikkeling (bijv. gronden voor het Sluishuis en fase 3). Met SBB en RVB is afgesproken dat de leveringsprijs van deze gronden wordt afgestemd op het uiteindelijke onderhandelingsresultaat, verschillen hiertussen worden verrekend.
Eind 2015 is het bestuur van de eerste buurtcoöperatie overgedragen aan de bewoners. Er heeft overeenkomstig de afspraken met de gemeenteraad (2013) in 2016 een evaluatie plaatsgevonden van het functioneren van het buurtschap (RG-220). Daarin is geconcludeerd dat het buurtschap een meerwaarde vormt voor de sociale cohesie in de wijk. Dit heeft ook geleid tot de oprichting van twee nieuwe buurtschappen (Noord en Zuid). Het functioneren van de buurtschappen is een leerproces voor alle partijen. Het biedt veel kansen maar soms ook obstakels. 2018 heeft in het teken gestaan van het stroomlijnen van communicatie, verwachtingsmanagement, afspraken omtrent taakverdelingen, met daarin een cruciale rol voor Stadsbeheer, Programma Bureau Stad (PBS) en een terugtreding van DSO Gebiedsontwikkeling.
Naast de participatietrajecten voor een aantal bouwvelden zijn de buurtschappen Zuid en Noord (Fase 1) van start gegaan
De ontwikkeling van Fase 1 is dermate succesvol dat de verkavelings-uitgangspunten (oppervlakte per woning) zijn doorgezet in het verkavelingsplan voor Fase 2. Op basis van het Raadsbesluit RV-36/2019 worden deze uitgangspunten ook gehanteerd voor Fase 3 en 4. Het verkavelingsplan voor Fase 3 nadert op dit moment zijn voltooiing.
Status gebiedsontwikkeling Nobelhorst
- Fase 1: Afronding + oplevering (De laatste woningbouwkavels in deze fase worden dit jaar uitgegeven. Het woonrijp maken van het gebied is in volle gang);
- Fase 2: In aanbouw (De eerste twee bouwvelden zijn in uitvoering. De eerste woningen zijn opgeleverd. Binnenkort wordt gestart met de uitgifte van het derde en laatste veld);
- Fase 3: In voorbereiding (Het verkavelingsplan van dit gebied is bijna gereed. Het bouwrijp maken staat gepland voor 2021);
- Fase 4N/4Z: In gepland voor periode 2023 en verder;
- Het Sluishuis: In voorbereiding (Geplande gronduitgifte december 2020).