Toelichting plankaders grondexploitatie
De plankaders van een grondexploitatie vormen de basis voor de grondexploitatiebegroting. De plankaders omvatten de begrenzing en een omschrijving van het plangebied, het ruimtegebruik, het bouwprogramma en de belangrijkste werkzaamheden van de grondexploitatie om te komen tot bouwrijpe grond en de planning hiervan.
Plangebied en ruimtegebruik
De plankaart van actieve exploitatie betreft de uitgeefbare kavels met een bruto planoppervlak van circa 104 ha. Hiervan is 55 ha. uitgeefbaar en 50 ha. openbaar. Een deel van de beschikbare grond op De Vaart 4 (52 ha) is opgenomen in de MVA (wit).
Op het actieve deel van De Vaart 4 – 6 is een oppervlak van 12 ha. (22%) nog uit te geven (grijs), waarvan 3,4 ha. op de Vaart 4 en circa 8,5 ha. op de Vaart 6. Thans is 43 ha. (78%) uitgegeven. De noordelijke rand wordt omgekleurd naar landschapszone vanwege het beoogde boscompensatie- en waterbergingsgebied waardoor het plangebied circa 20 ha. toeneemt.
In de exploitatietekening is het plangebied weergegeven als exploitatiegrens van de grondexploitatie.
Binnen de exploitatiegrens is het ruimtegebruik vertaald naar de onderstaande tabel.
Programma
NB. (woningbouw in aantallen, bedrijven in ha., kantoren in m² bvo, voorzieningen in m² bvo)
Bovenstaande tabel laat zien dat circa 43 ha. (78%) van het bouwprogramma (13,2 ha. industrie, 29,8 ha. voorzieningen) al is gerealiseerd.
Op het bedrijventerrein De Vaart 4 is nu nog een oppervlak van circa 3,4 ha. aan uitgeefbare kavels beschikbaar, met name bestemd voor bedrijven in de milieucategorieën 4 en 5. De Vaart 6 heeft nog een uitgeefbaar oppervlak van circa 8,5 ha. De grond op De Vaart 6 is in principe bestemd voor de vestiging van (extensieve) bedrijfsmatige recreatieve bestemmingen in de bedrijfscategorie voorzieningen. In 2020/2021 zijn uitgiftes voorzien van circa respectievelijk 0,4 ha. en 1,5 ha.
De programmering is afgeleid van de begroting 2020 en de ontwikkelstrategie, waarbij de programmering aangescherpt is aan de hand van de contracten en gesprekken met (potentiële) kopers.
Op basis van een algoritme is afgesproken hoe de bovenstaande informatie leidt tot een fasering van de gronduitgifte in de grondexploitaties. Deze algoritme ziet er als volgt uit:
1) ROK (binnenkort) akkoord > 50% verkoopkans binnen een jaar en 50% jaar daarop
2) ROK akkoord, OV (binnenkort) onherroepelijk > 100% verkoopkans binnen jaar
3) KOR (binnenkort) akkoord, OV (binnenkort) onherroepelijk > 100% verkoopkans binnen een jaar
4) Leadlijst/gesprekken lopen > programmering vanaf 2021.
In het programma van deze grondexploitatie zijn geen bevolkingsvolgende onderwijsvoorzieningen opgenomen.
Ontwikkelstrategie
Alle infrastructuur voor het huidige in exploitatie genomen deel van industrieterrein De Vaart 4-6 is reeds aangelegd en alle uit te geven terreinen liggen er bouwrijp bij. Wel wordt dit jaar nog een aanvang gemaakt met de reconstructie van de Groene Kadeweg.
De markt voor industriële bedrijven is een vragersmarkt. Lastig aspect bij De Vaart is de relatief slechte ligging van het gebied t.o.v. de A6, maar daar staat een concurrerende (lage) grondprijs tegenover.
Op dit moment lopen er diverse ontwikkelingen op economisch vlak die passen binnen het kader een industrieterrein/ bedrijventerrein als De Vaart. Zo heeft de gemeenteraad onlangs (16 januari ’20) ingestemd met de Duurzaamheidsagenda Almere met het Uitvoeringsprogramma 2020 waarin De Vaart 4 specifiek genoemd wordt als circulaire hub en locatie voor circulaire innovaties.
Voor de komende periode wordt in samenspraak met afdeling Economische Ontwikkeling en Grondzaken gekeken naar de mogelijkheden om De Vaart 4 en 6 verder in de markt te positioneren.
De Vaart 6 kent een specifieke doelgroep, die nergens anders in Almere gefaciliteerd kan worden.
Financieel resultaat, fasering, looptijd en risico's
Financieel resultaat, fasering/cashflow en looptijd
Het financieel resultaat is € 4,9 mln. nadelig op EW (Eindwaarde) per 31-12-2029. De totale kosten bedragen € 30,3 mln. en de opbrengsten € 26,2 mln. Van de kosten en opbrengsten is reeds 76% gerealiseerd. De kosten en opbrengsten zijn gefaseerd tot en met 31-12-20 29, zie cashflowgrafiek 4-1 .
Uit de grafiek, zie hoofdstuk 4, is af te lezen dat na 2021 laat de cashflow een stijgende lijn zien vanwege de positieve balans tussen de opbrengsten en kosten. Tot 2024 wordt het grootste deel van alle bedrijvenkavels op De Vaart 4 naar verwachting verkocht. De cashflow zakt daarna terug naar het eindresultaat 2029. De laatste uitgiftes wordt in 2028 verwacht op de Vaart 6 waarna de investeringen in de openbare ruimte volgen tot 2030.
Risicoanalyse t.b.v. bepalen risicokapitaal
Het benodigde risicokapitaal(bedrag) van deze grondexploitatie bedraagt € 0,6 mln.