405 Nobelhorst

Het grondexploitatie gebied van Nobelhorst is circa 268 ha. groot. Hiervan is circa 94 ha. bosgebied dat transformeert van productiebos naar stadsbos.

Exploitatiegrenzen Hout Noord

De grondexploitatie van Nobelhorst is opgedeeld in 7 ontwikkelingsfasen:

• Fase 1:        41,4 ha;
• Fase 2:        16,9 ha;
• Fase 3:        28,2 ha;
• Fase 4N:        29,3 ha;
• Fase 4Z:        40,5 ha;
• Sluishuis (SLS):       6,8 ha;
• Plan hoofdstructuur:   100,0 ha;
• Te handhaven:        4,7 ha;

Totaal       267,8 ha.

Het ruimtegebruik van de ontwikkelingsfasen is bepaald op basis van verkavelingsplannen en normatief ruimtegebruik. Het ruimtegebruik van Fase 1 en 2 is bepaald op vastgestelde verkavelingsplannen. Het ruimtegebruik van de overige fase op normatieve kengetallen.

Ruimtegebruik Nobelhorst

Het merendeel (71%) van het plan Nobelhorst bestaat uit openbaargebied, 29% van het plan is uitgeefbaar (zie onderstaande tabel).

Het bouwprogramma voor Nobelhorst is in 2019 aangescherpt. De gemeenteraad heeft besloten om 106 woningen toe te voegen aan Nobelhorst en het aandeel sociale huur iets te verhogen in de nog uit te werken fasen 3 en 4 (zie ook historische besluitvorming ).

NB. (woningbouw in aantallen, bedrijven in ha., kantoren in m² bvo, voorzieningen in m² bvo)

Genoemde aantallen voor ‘nog te realiseren’ zijn indicatief. Een belangrijk deel van het plangebied (Fase 3 en 4) moet nog stedenbouwkundig worden uitgewerkt.

Conform de genomen bestuurlijke besluiten zal in de uitwerking van Fase 3 en 4 gestuurd worden op de realisatie van 2.882 woningen opgebouwd uit:

• 31,1% sociale huurwoningen
• 20,0% betaalbare woningen
• 48,9% vrije sector woningen

De overige 248 woningen (van de 3.130) worden gerealiseerd in Fase 1, Fase 2 en het Sluishuis.

De fasering van de uitgifte is gebaseerd op de ontwikkelstrategie.

De gebiedsbranding is een gezamenlijke activiteit van Ymere en de gemeente. Nobelhorst staat voor een sociaal duurzaam dorp waarin bewonersinitiatief en sociale ruggengraat de sleutelwoorden zijn. De eigentijdse dorpse uitstraling wordt doorgevoerd van de grote lijn (bijvoorbeeld stratenpatroon en ontmoetingsplekken) tot in de kleinste details van bijvoorbeeld een erfafscheiding. Het consequent combineren van zelfbouw en kleinschalige ontwikkelingen per bouwveld zorgt voor het gevarieerd beeld en versterkt de identiteit van het dorp. Uniek in Nederland: de bewoners zijn lid van een buurtschap (met ongeveer 300 voordeuren), die het sociale- en een deel van het fysieke beheer organiseert en meedenkt. Het aandeel zelfbouwkavels bedraagt 30% en deze worden op reguliere wijze verkocht (via ikbouwmijnhuisinalmere.nl en de kavelwinkel).

Het relatief hoge percentage zelfbouwkavels (PO-kavels) heeft consequenties voor het ontwikkeltempo van Nobelhorst. De PO-kavels worden 1 voor 1 verkocht en juridisch geleverd op verschillende momenten. De zelfbouwer realiseert op eigen wijze en in eigen tempo een woning, vaak voor de eerste keer in zijn leven. Dit in tegenstelling tot een projectmatige ontwikkeling waar bouwvelden met 25 woningen en meer in één keer worden uitgegeven en gebouwd worden door een professional. Het verschil in aanpak leidt tot een lager ontwikkeltempo. Daarbij wordt het tempo ook beïnvloed door het ‘strooien’ met PO-kavels. Om het dorpskarakter te versterken (en hiermee locatiekwaliteit te verhogen) worden de PO-kavels tussen projectmatige bouwkavels verkaveld (het zgn. de strooien).

De afgelopen jaren zijn gemiddeld 125 woningbouwkavels per jaar uitgegeven, met uitschieters van 200 tot 250 woningen per jaar afhankelijk van het economische klimaat. Door efficiënter te verkavelen is het de inzet de bouwproductie te verhogen naar 325 woningen per jaar. De versnelling wordt bereikt door efficiënter te verkavelen door enerzijds rekening te houden met de bouwstroom van de verschillende woningtypen en anderzijds door de PO-kavels slimmer uit te geven in verkooptranches die zijn afgestemd op de marktvraag.

Voor de ontwikkeling van Fase 3 en 4 zijn nadere afspraken gemaakt over de uitgifte van woningbouwkavels met de ontwikkelpartijen Ymere en Dura Vermeer. In aanvulling op de KRO uit 2011 en de eerste allonge uit 2014 is een tweede allonge met Ymere aangegaan. Hierin is o.a. geregeld dat Ymere in Fases 3 en 4 alleen nog rechten heeft op de realisatie van sociale huurwoningen en is het voor de gemeente nadelige recht van eerste koop op de marktwoningen voor Ymere komen te vervallen.

Ten aanzien van deze marktwoningen is een samenwerkingsovereenkomst gesloten met Dura Vermeer. Hierin is vastgelegd dat Dura in de Fases 3 en 4 een ontwikkelrecht heeft voor (tenminste) 60% van het aandeel grondgebonden marktwoningen. Hierbij is een minimale grondprijs vastgelegd en is de afnameverplichting van Dura verdeeld in tranches van 20.000 m² uitgeefbare grond.

Financieel resultaat, fasering/cashflow en looptijd
Het financieel resultaat is € 35,6 mln. positief op EW (Eindwaarde) per 31-12-2031 . De totale kosten bedragen € 298,5 mln. en de opbrengsten € 334,8 mln. Van de kosten en opbrengsten is reeds 33% gerealiseerd. De kosten en opbrengsten zijn gefaseerd tot en met 31-12-20 31, zie cashflowgrafiek 4-1 .

De grondexploitatie Nobelhorst heeft een beperkte langere dan 10 jaar. Dit past binnen het in november 2015 door de raad vastgestelde algemene besluit voor afwijking van de 10 jaar termijn bij een beperkte uitloop vanwege fasering. De mitigerende maatregel die wordt toegepast is dat er vanaf 2030 geen opbrengststijging voor de betreffende opbrengsten zijn verwerkt in de grondexploitaties.

Uit de grafiek, zie hoofdstuk 4, is af te lezen dat de cashflow tot 2025 nog geen stijgende lijn laten zien. Dit wordt met name veroorzaakt door de geprognotiseerde aankoop van de RVB en SBB gronden in 2022 tot 2024. Pas vanaf 2025 zullen de jaarlijkse opbrengsten uit gronduitgiftes structureel meer bedragen dan de investeringen waardoor de cashflow een positieve trend zal inzetten. In 2028 wordt de cashflow positief en eind 2031 sluit de cashflow op een EW van € 35,2 mln.

Risicoanalyse t.b.v. bepalen risicokapitaal
Het benodigde risicokapitaal (bedrag) van deze grondexploitatie bedraagt € 19,4 mln.