Toelichting plankaders grondexploitatie
De plankaders van een grondexploitatie vormen de basis voor de grondexploitatiebegroting. De plankaders omvatten de begrenzing en een omschrijving van het plangebied, het ruimtegebruik, het bouwprogramma en de belangrijkste werkzaamheden van de grondexploitatie om te komen tot bouwrijpe grond en de planning hiervan.
Plangebied en ruimtegebruik
In de exploitatietekening is het plangebied weergegeven als exploitatiegrens van de grondexploitatie.
Binnen de exploitatiegrens is het ruimtegebruik vertaald naar de tabel
Bij de ruimtegebruik-tabel is voor de roze en oranje weergegeven gebieden in de exploitatietekening een aanname gedaan van 50% uitgeefbaar.
Het plangebied is 138 ha. groot en bestaat uit vier deelgebieden: OKW en OKO. Deze zijn respectievelijk 20 en 40 ha. Daarnaast ligt EKO1 en EKO2. Deze beslaan een oppervlakte van respectievelijk 30 en 40 ha. De overige 9 ha. betreft te handhaven gebied van het spoor.
Het plan biedt ruimte voor de bouw van ca 3.800 woningen in groene tuinen met bos, strand, duinen en sportfaciliteiten om de hoek. Het plan onderscheidt zich door haar krachtige groen- en waterstructuur die al vanaf het begin het karakter van de wijk zal bepalen.
Van het woningbouwprogramma worden circa 500 woningen in OKW, circa 700 in OKO, circa 1.400 in EKO1 en circa 1.200 in EKO2 ontwikkeld. Daarnaast is een Stadsdeelcentrum in OKO gepland met detailhandel waaronder 2 supermarkten.
Het Topsportcentrum, het zwembad, de scholen en de bedrijven die zich al in het gebied bevinden worden onderdeel van een aantrekkelijke woon- en werkomgeving.
Programma
Het plan biedt ruimte voor de bouw van ca 3.800 woningen in groene tuinen met bos, strand, duinen en sportfaciliteiten om de hoek. Het plan onderscheidt zich door haar krachtige groen- en waterstructuur die al vanaf het begin het karakter van de wijk zal bepalen.
Van het woningbouwprogramma worden circa 500 woningen in OKW, circa 700 in OKO, circa 1.400 in EKO1 en circa 1.200 in EKO2 ontwikkeld. Daarnaast is een Stadsdeelcentrum in OKO gepland met detailhandel waaronder 2 supermarkten.
Het Topsportcentrum, het zwembad, de scholen en de bedrijven die zich al in het gebied bevinden worden onderdeel van een aantrekkelijke woon- en werkomgeving.
NB. (woningbouw in aantallen, bedrijven in ha., kantoren in m² bvo, voorzieningen in m² bvo)
Bovenstaande tabel laat zien dat 23% van het woningbouwprogramma reeds is gerealiseerd.
De fasering van de uitgifte is gebaseerd op de ontwikkelstrategie. OKW is in een afrondende fase en de uitgifte van de laatste woningbouwkavels zijn opgenomen in 2020. EKO1 is gefaseerd in de periode van 2020 t/m 2024 in overeenstemming met contractuele afspraken, waarbij in 4 fases grond wordt uitgegeven. Het gemeentelijk deel is gelijkelijk over deze fases verdeeld. Voor OKO is een periode van vijf jaar aangehouden van 2021 t/m 2025 waarin het programma gelijkelijk verdeeld is over de jaren. Voor EKO2 is een gelijkelijke verdeling gemaakt over de periode van 2022 t/m 2027.
In het programma van deze grondexploitatie zijn geen bevolkingsvolgende onderwijsvoorzieningen opgenomen.
Ontwikkelstrategie
In deze paragraaf wordt globaal toegelicht op welke manier het programma op de markt wordt gezet.
Ieder deelgebied kent zijn eigen specifieke ontwikkelstrategie.
OKW
In OKW is gekozen voor het inlossen van reeds bestaande contractuele afspraken voor de marktsector vrije Sectorkoop en -huur, met prestatieafspraken sociale woningbouw. Tevens wordt een deel van OKW in Particulier Opdrachtgeverschap (PO) ontwikkeld.
EKO1
In EKO1 is gekozen voor een integrale gebiedsontwikkeling met marktpartijen waarin onder meer prestatieafspraken sociale woningbouw zijn ondergebracht.
OKO
Voor OKO zal de uitgiftestrategie worden afgestemd op het stedenbouwkundig plan met daarin een hoog percentage gestapelde bouw in verschillende appartementenblokken. Momenteel wordt de ontwikkelstrategie uitgewerkt.
EKO2
Voor EKO2 is het stedenbouwkundig plan nog in ontwikkeling maar daar wordt uitgegaan van een meer organische uitgifte strategie, waarbij ruimte is voor meerdere marktpartijen. Ook zal ruimte worden geboden voor deel PO-kavels.
Financieel resultaat, fasering, looptijd en risico's
Financieel resultaat, fasering/cashflow en looptijd
Het financieel resultaat is € 21,1 mln. voordelig op EW (Eindwaarde) per 31-12-2029. De totale kosten bedragen € 217,4 mln. en de opbrengsten € 240,1 mln. Van de kosten en opbrengsten is reeds 38% gerealiseerd. De kosten en opbrengsten zijn gefaseerd tot en met 31-12-20 29, zie cashflowgrafiek 4-1 .
Uit de grafiek, zie hoofdstuk 4, is af te lezen dat d e cashflow een stijging laat zien tot 2028. Deze positieve trend is te danken aan de verwachte gronduitgiftes. Het in drie deelgebieden tegelijk uitgeven van gronden heeft de sterke stijging van de cashflow in 2022 tot en met 2024 tot gevolg. In de andere jaren worden gronduitgiftes verwacht in twee van de drie resterende deelgebieden.
Tot 2026 wordt er bouw- als woonrijp gemaakt ten behoeve van de verschillende deelgebieden. Vanaf 2025 is er alleen nog maar sprake van budget voor het woonrijp maken van de EKO1, OKO en EKO2.
Risicoanalyse t.b.v. bepalen risicokapitaal
Het benodigde risicokapitaal(bedrag) van deze grondexploitatie bedraagt € 8,7 mln.