Toelichting plankaders grondexploitatie
De plankaders van een grondexploitatie vormen de basis voor de grondexploitatiebegroting. De plankaders omvatten de begrenzing en een omschrijving van het plangebied, het ruimtegebruik, het bouwprogramma en de belangrijkste werkzaamheden van de grondexploitatie om te komen tot bouwrijpe grond en de planning hiervan.
Plangebied en ruimtegebruik
Bedrijventerrein Hogekant is 20,2 ha. groot waarvan 15,9 ha. uitgeefbaar (79%) en 4,3 ha. openbaar (21%). Het terrein ligt aan de oostkant van Almere Poort en is direct bereikbaar vanaf de Hogering. De A6 ligt op een steenworp afstand. Van deze 15,9 ha. is nu circa 7,9 ha. (50%) verkocht (geel) en resteert er nog 7,9 ha. (grijs) uit te geven. In de exploitatietekening is het plangebied weergegeven als exploitatiegrens van de grondexploitatie.
Binnen de exploitatiegrens is het ruimtegebruik vertaald naar de tabel.
Programma
NB. (woningbouw in aantallen, bedrijven in ha., kantoren in m² bvo, voorzieningen in m² bvo)
Bovenstaande tabel laat zien dat circa 7,9 ha. (50%) van het bouwprogramma (6,5 ha. bedrijven categorie modern/gemengd en 1,4 ha. voorzieningen) al is gerealiseerd.
Op het bedrijventerrein Hogekant is nu nog een oppervlak van circa 7,8 ha. aan uitgeefbare kavels beschikbaar, met name bestemd voor bedrijven in de categorieën modern/gemengd. Aanvullend is nog 0,2 ha. beschikbaar aan voorzieningen in principe bestemd voor de uitbreiding van het recyclingperron.
In het programma van deze grondexploitatie zijn geen bevolkingsvolgende onderwijs voorzieningen opgenomen.
De programmering is afgeleid van de begroting 2020 en de ontwikkelstrategie, waarbij de programmering aangescherpt is aan de hand van de contracten en gesprekken met (potentiële) kopers.
De fasering van de gronduitgifte van de bedrijfsterreinen is zo actueel mogelijk en voor met name de eerste twee komende jaren gebaseerd op afgesloten koopovereenkomsten (KOR), reserveringsovereenkomsten (ROK). Daarnaast wordt er rekening gehouden met de leadlijst van EZ (Economische Zaken) en gesprekken met (potentiële) kopers en met de stand van zaken omtrent de benodigde omgevingsvergunningen (OV). Op basis van een algoritme is afgesproken hoe de bovenstaande informatie leidt tot een fasering van de gronduitgifte in de grondexploitaties. Deze algoritme er als volgt uit:
1) ROK (binnenkort) akkoord > 50% verkoopkans binnen een jaar en 50% jaar daarop
2) ROK akkoord, OV (binnenkort) onherroepelijk > 100% verkoopkans binnen jaar
3) KOR (binnenkort) akkoord, OV (binnenkort) onherroepelijk > 100% verkoopkans binnen een jaar
4) Leadlijst/gesprekken lopen > programmering vanaf 2021.
Ontwikkelstrategie
In deze paragraaf wordt globaal toegelicht op welke manier het programma op de markt wordt gezet.
Alle infrastructuur voor bedrijventerrein Hogekant is reeds aangelegd in bouwrijpe staat en alle uit te geven terreinen liggen er bouwrijp bij. Om de uitgifte van kavels op Hogekant te stimuleren wordt er extra acquisitie voor Hogekant ingezet.
De markt voor gemengde bedrijven is een vragersmarkt. Ondanks de toegenomen belangstelling voor bedrijfskavels is het nog steeds noodzakelijk om bedrijven te verleiden om zich in Almere te vestigen.
In veruit de meeste gevallen is er concurrentie met andere gebieden (met name Amsterdam, maar ook
‘t Gooi of omgeving Amersfoort). Door een optimale marktconforme prijs/kwaliteit verhouding, nog voldoende ruimte en de goede ligging van Hogekant aan de Hogering kunnen we partijen ‘over de streep’ trekken. Komend jaar zullen ook voor delen van Hogekant de terreinafwerking gaan opstarten. Dit betreft met name de Xenonstraat en de Argonweg vanaf rotonde tot aan busbaan.
Een aandachtspunt is de beperkte bereikbaarheid van Hogekant voor de komende twee jaar. Doordat de provincie de komende jaren de Hogering gaat verbreden en een aantal kruisingen ongelijkvloers gaat aanleggen is de noordelijke ontsluiting van Hogekant voor circa twee jaar niet bruikbaar.
Financieel resultaat, fasering, looptijd en risico's
Financieel resultaat, fasering/cashflow en looptijd
Het financieel resultaat is € 11,3 mln. nadelig EW (Eindwaarde) per 31-12-2030. De totale kosten bedragen € 37,8 mln. en de opbrengsten € 28,5 mln. Van de kosten en opbrengsten is reeds 76% gerealiseerd. De kosten en opbrengsten zijn gefaseerd tot en met 31-12-20 30, zie cashflowgrafiek 4-1 .
Uit de cashflowgrafiek, zie hoofdstuk 4, is af te lezen hoe de kosten en opbrengsten zich de komende jaren ontwikkelen. De opbrengsten stijgen geleidelijk tot de eindwaarde van € 11,3 mln. nadelig in 2030 wordt bereikt.
Risicoanalyse t.b.v. bepalen risicokapitaal
Het berekend risicokapitaal bedraagt € 71.000.