Toelichting plankaders grondexploitatie
De plankaders van een grondexploitatie vormen de basis voor de grondexploitatiebegroting. De plankaders omvatten de begrenzing en een omschrijving van het plangebied, het ruimtegebruik, het bouwprogramma en de belangrijkste werkzaamheden van de grondexploitatie om te komen tot bouwrijpe grond en de planning hiervan.
Plangebied en ruimtegebruik
In de exploitatietekening is het plangebied weergegeven als exploitatiegrens van de grondexploitatie. .
Het bedrijventerrein Stichtsekant ligt aan de A27 bij de Stichtse brug en vormt daarmee de entree tot Almere en Flevoland. Binnen totale plangebied van 216 ha. is circa 37 ha. te handhaven. Het exploitatiegebied dat resteert, 178 ha. is 102 ha. uitgeefbaar (57%), circa 76,2 ha. (43%) is openbaar gebied.
Van het totaal van 102 ha. is nog 78,3 ha. (donker)grijs nog uit te geven (77%). Inmiddels is circa 23,9 ha. (geel) uitgegeven (23%).
De gebieden fase 3A en 4 (witte vlakken) worden gehandhaafd buiten het exploitatiegebied als MVA-gronden Stichtsekant (complex 413). Het is momenteel in gebruik als tijdelijke landbouwgrond.
Binnen de exploitatiegrens is het ruimtegebruik vertaald naar de tabel
Programma
NB. (woningbouw in aantallen, bedrijven in ha., kantoren in m² bvo, voorzieningen in m² bvo)
Bovenstaande tabel laat zien dat 23% van het bedrijvenbouwprogramma reeds is gerealiseerd.
De programmering is afgeleid van de begroting 2020 en de ontwikkelstrategie, waarbij de programmering aangescherpt is aan de hand van de contracten en gesprekken met (potentiële) kopers.
Op basis van een algoritme leidt de bovenstaande informatie tot een fasering van de gronduitgifte in de grondexploitaties. Deze algoritme ziet er als volgt uit:
1) ROK (binnenkort) akkoord > 50% verkoopkans binnen een jaar en 50% jaar daarop
2) ROK-akkoord, OV (binnenkort) onherroepelijk > 100% verkoopkans binnen jaar
3) KOR (binnenkort) akkoord, OV (binnenkort) onherroepelijk > 100% verkoopkans binnen een jaar
4) Leadlijst/gesprekken lopen > programmering vanaf 2021
In het programma van deze grondexploitatie zijn geen bevolkingsvolgende onderwijsvoorzieningen opgenomen.
Ontwikkelstrategie
In deze paragraaf wordt globaal toegelicht op welke manier het programma op de markt wordt gezet.
Op dit moment is er veel vraag naar logistiek en gemengde bedrijven. Ondanks de toegenomen belangstelling voor bedrijfskavels is het nog steeds noodzakelijk om bedrijven te verleiden om zich in Almere te vestigen.
In veruit de meeste gevallen is er concurrentie met andere gebieden (‘t Gooi of omgeving Amersfoort, dan wel Amsterdam). Echter door een optimale marktconforme prijs/kwaliteit verhouding, nog voldoende ruimte en de goede ligging van Stichtsekant aan de A27, gaat de uitgifte goed in de afgelopen jaren.
Om deze reden wordt de Stichtse kant in zijn geheel aangeboden aan de markt (ook het MVA-deel). Met name logistieke bedrijven vragen veel ruimte waardoor inpassen binnen het ‘oude’ exploitatiegebied soms lastig is. Flexibiliteit om dit op te vangen is gevonden door een deel van het MVA-deel nu direct toe te voegen aan de actieve grondexploitatie. Om de doorlooptijd tussen het toekomstig activeren van MVA-gronden en de verkoop van deze grond te verkorten worden noodzakelijk activiteiten al uitgevoerd. Dit zijn met name onderzoekskosten welke gedekt worden uit andere middelen dan de grondexploitatie.
Financieel resultaat, fasering, looptijd en risico's
Financieel resultaat, fasering/cashflow en looptijd
Het financieel resultaat is € 43,2 mln. voordelig op EW (Eindwaarde) per 31-12-2029. De totale kosten bedragen € 120,1 mln. en de opbrengsten € 159,5 mln. Van de kosten en opbrengsten is reeds 45% gerealiseerd. De kosten en opbrengsten zijn gefaseerd tot en met 31-12-20 29, zie cashflowgrafiek 4-1 .
Uit de grafiek, zie hoofdstuk 4, is af te lezen dat de komende jaren er veel uitgiftes van bedrijfskavels worden verwacht met jaarlijks een positieve cashflow. Hierdoor zal de huidige negatieve boekwaarde) in 2023 positief worden. De cashflow stijgt daarna verder en eindigt op € 43,2 mln. voordelig in 2029. Als gevolg van het toevoegen van nieuwe gronden is de doorlooptijd twee jaar toegenomen. De laatste uitgiftes wordt in 2028 verwacht waarna de investeringen in de openbare ruimte volgen in 2029.
Risicoanalyse t.b.v. bepalen risicokapitaal
Het benodigde risicokapitaal(bedrag) van deze grondexploitatie bedraagt € 17,0 mln.