Toelichting plankaders grondexploitatie
De plankaders van een grondexploitatie vormen de basis voor de grondexploitatiebegroting. De plankaders omvatten de begrenzing en een omschrijving van het plangebied, het ruimtegebruik, het bouwprogramma en de belangrijkste werkzaamheden van de grondexploitatie om te komen tot bouwrijpe grond en de planning hiervan.
Plangebied en ruimtegebruik
De Stripheldenbuurt betreft een woonbuurt met circa 2.400 woningen, bijbehorende voorzieningen en openbare ruimte. Ook bevat het gebied een bedrijventerrein. De wijk is grotendeels gebouwd en opgeleverd. Er resteren nog activiteiten in de deelgebieden Waterhoven (particulier opdrachtgeverschap-kavels), Striptekenaar (woningbouw) en Stripmaker (bedrijventerrein). In de exploitatietekening is het plangebied weergegeven als exploitatiegrens van de grondexploitatie.
Binnen de exploitatiegrens is het ruimtegebruik vertaald naar de tabel.
Programma
NB. (woningbouw in aantallen, bedrijven in ha., kantoren in m² bvo, voorzieningen in m² bvo)
Bovenstaande tabel laat zien dat 94% van het woningbouwprogramma reeds is gerealiseerd.
De fasering van de uitgifte van de woningbouw is gebaseerd op de ontwikkelstrategie. Hierbij neemt de woningbouwcorporatie grond af in 2020 voor 88 sociale en 20 projectmatige woningen en de WIKI-houses betreft twee keer vijftien stuks projectmatige woningen, gefaseerd in 2020 en 2021.
In het programma van deze grondexploitatie zijn geen bevolkingsvolgende onderwijs voorzieningen opgenomen.
Ontwikkelstrategie
In deze paragraaf wordt globaal toegelicht op welke manier het programma op de markt wordt gezet.
Stripmaker
De kavels voor de woningbouwcorporatie en het WIKI-project worden één op één aan de partijen aangeboden. De woningbouwcorporatie vult hier een deel van de prestatieafspraken in door circa 80% van het programma in het sociale segment te bouwen en circa 20% in het geliberaliseerde markthuur segment.
Het WIKI-project is vanuit het Woningbouwatelier geïnitieerd en door het college ondersteund met een Interreg subsidieaanvraag voor het bouwen van een buurt met WIKI-houses voor compact en betaalbaar wonen. Uit een locatiestudie is de rand van de Stripmaker gekozen om deze ontwikkeling mogelijk te maken.
De sociale huurwoningen zijn onderhands bij een woningbouwcorporatie ondergebracht. De vrije sector huurwoningen zijn onderhands passend binnen de vastgestelde gemeentelijke grondprijzen via de woningbouwcorporatie bij een ontwikkelaar/belegger gegund.
Het verkavelingsplan is in samenwerking met de ontwikkelende partijen opgesteld en in 2019 vastgesteld. Het inrichtingsplan, de verdere uitwerking van het verkavelingsplan, is in overleg met de ontwikkelende partijen opgesteld en in 2019 afgerond. In 2020 wordt de grond in bouwrijp gemaakt. De bouw van de huurwoningen en de eerste fase van de WIKI-houses starten medio 2020.
De werkzaamheden voor het bouwrijp maken worden passend binnen het aanbestedingsbeleid aanbesteed. Het gebied wordt in één keer aanbesteed en uitgevoerd.
Striptekenaar
Vanwege de beperkte belangstelling voor dit bedrijventerrein zal gezocht worden naar een alternatieve inrichting.
Financieel resultaat, fasering, looptijd en risico's
Financieel resultaat, fasering/cashflow en looptijd
Het financieel resultaat is € 4,2 mln. voordelig EW (Eindwaarde) per 31-12-2028. De totale kosten bedragen € 147,5 mln. en de opbrengsten € 151,3 mln. Van de kosten en opbrengsten is reeds 97% gerealiseerd. De kosten en opbrengsten zijn gefaseerd tot en met 31-12-20 28, zie cashflowgrafiek 4-1 .
Uit de cashflowgrafiek, zie hoofdstuk 4, is af te lezen hoe de kosten en opbrengsten zich de komende jaren ontwikkelen. In 2020 en 2021 worden de opbrengsten verwacht van de woningbouw. Door deze opbrengsten stijgt de boekwaarde in 2020 boven de nullijn. In de periode na 2021 worden er kosten gemaakt voor onder andere terreinafwerking. Richting einde looptijd worden wederom opbrengsten verwacht, ditmaal van het bedrijventerrein de Striptekenaar. Hierdoor stijgt de eindwaarde naar € 4,2 mln. voordelig.
Risicoanalyse t.b.v. bepalen risicokapitaal
Het berekend risicokapitaal bedraagt € 0,6 mln.