Toelichting plankaders grondexploitatie
De plankaders van een grondexploitatie vormen de basis voor de grondexploitatiebegroting. De plankaders omvatten de begrenzing en een omschrijving van het plangebied, het ruimtegebruik, het bouwprogramma en de belangrijkste werkzaamheden van de grondexploitatie om te komen tot bouwrijpe grond en de planning hiervan.
Plangebied en ruimtegebruik
Het Floriadegebied ligt tegenover het stadscentrum en bestaat uit de zuidoever van het Weerwater, Utopia, het Weerwatereiland en Waterhout en loopt door tot aan de overzijde van de A6. Het bruto plangebied is, met inbegrip van de A6, circa 60 ha. groot. Het wordt begrensd door de Boulevard; het carré om de Floriade heen. De paarse (langwerpige) lijn in bovenstaande figuur geeft de grens van het plangebied weer. De rode gestippelde lijn omhelst het exploitatiegebied. Alles buiten het exploitatiegebied wordt beschouwd als te handhaven gebied en is niet opgenomen in de grondexploitatie met als enige uitzondering de 60 waterkavels die grenzen aan de noordwestelijke hoek van het carré.
Het exploitatiegebied bestaat uit 5 deelgebieden. De Zuid- en Alleezone liggen in de zuidelijke helft van het plangebied en worden doorsneden door de A6. Waterhout is het meest centraal gelegen deelgebied en Utopia is het kleinste deelgebied, gelegen in de noordwestelijke hoek van het carré. Het Weerwatereiland is gelegen op het bestaande eiland in het noordoostelijke kwadrant.
Programma
Het programma van Floriade omvat circa 660 woningen en 47.000 m 2 bvo voorzieningen en is als volgt onderverdeeld:
NB. (woningbouw in aantallen, bedrijven in ha, kantoren in m² bvo, voorzieningen in m² bvo)
Bovenstaande tabel geeft het programma binnen de grondexploitatie Floriade weer. De fasering van de uitgifte is gebaseerd op het betalingsschema welke onderdeel is van de overeenkomst tussen Amvest Vastgoed BV en de Gemeente Almere.
Ontwikkelstrategie
Voor de ontwikkelrechten van de Floriade is een aanbestedingsprocedure doorlopen. Amvest Vastgoed BV heeft deze aanbestedingsprocedure gegund gekregen. Zij is daarmee de samenwerkingspartner en is behoudens de drie aan de Aeres Groep (Flevocampus) en Provincie Flevoland (Innovatiepaviljoen) verkochte kavels en de grondpositie Haddock afnemer van de uitgeefbare gronden.
Amvest Vastgoed BV draagt zorg voor het uitvoeren van het bouw- en woonrijp maken van het gebied. Daarnaast draagt zij zorg voor het realiseren van de 60 showcasewoningen, internationale stedenpaviljoens, iStreets, etc. In ruil hiervoor ontvangt zij uitgeefbare grond. De waarde van de uitgeefbare grond die geruild wordt tegen de geleverde diensten voor het bouw- en woonrijp maken, is per saldo positief (€ 1,0 mln.). De uitruil tussen deze twee vindt daarom plaats zonder dat er betalingsverkeer plaatsvindt, afgezien van het positieve saldo van € 1,0 mln. en de btw-verrekening. Wel doet Amvest na het tekenen van de overeenkomst een betaling van € 9,1 mln. excl. btw voor de al gerealiseerde kosten van de gemeente, waaronder het verwerven van een deel van de nodige gronden en de voorbereidende werkzaamheden.
De volgordelijkheid van de uitgifte van de gronden wordt bepaald op basis van beschikbaarheid en de uitgevoerde civiele werkzaamheden door de samenwerkingspartner Amvest. Onderstaande figuur geeft de verwachtte beschikbaarheid van de gronden in het plangebied weer:
Er zijn enkele gronden die niet aan Amvest worden uitgegeven. Deze vallen buiten de overeenkomst tussen de gemeente en Amvest, maar binnen de grondexploitatie. Het gaat om de grond ten behoeve van het innovatiepaviljoen (provincie Flevoland) en de Flevo Campus (voor Aeres). Met deze partijen zijn koopovereenkomsten gesloten, gronden worden geleverd in 2020. Daarnaast is het besluit genomen in 2019 de grondpositie van Castafiori (Haddock) te verwerven die eveneens geen onderdeel uitmaakt van de overeenkomst met Amvest Vastgoed BV maar wel onderdeel is van de grondexploitatie. Deze positie is daadwerkelijk verworven in 2019 door de gemeente.
Financieel resultaat, fasering, looptijd en risico's
Financieel resultaat, fasering/cashflow en looptijd
Het financieel resultaat is € 14,5 mln. nadelig op EW (Eindwaarde) per 31-12-2024. De totale kosten bedragen € 66,2 mln. en de opbrengsten € 52,7 mln. Van de kosten en opbrengsten is reeds 23% gerealiseerd. De kosten en opbrengsten zijn gefaseerd tot en met 31-12-20 24, zie cashflowgrafiek 4-1 .
Uit de grafiek, zie hoofdstuk 4, is af te lezen dat de komende paar jaar meer wordt geïnvesteerd. De periode daarna beweegt de cashflowlijn 2020 zich rond de het verwachte eindresultaat.
Risicoanalyse t.b.v. bepalen risicokapitaal
Het benodigde risicokapitaal(bedrag) van deze grondexploitatie bedraagt € 2,5 mln.