Toelichting plankaders grondexploitatie
De plankaders van een grondexploitatie vormen de basis voor de grondexploitatiebegroting. De plankaders omvatten de begrenzing en een omschrijving van het plangebied, het ruimtegebruik, het bouwprogramma en de belangrijkste werkzaamheden van de grondexploitatie om te komen tot bouwrijpe grond en de planning hiervan.
Plangebied en ruimtegebruik
De onderstaande exploitatiekaart geeft het plangebied Overgooi weer. Het plangebied is verdeeld in twee delen; het gebied “In Exploitatie” (complex 189) en het “Materiële vaste activa” (complex 188). De gestippelde zones betreft de MVA-gronden. Afhankelijk van de verkoop van de gronden in de grondexploitatie worden de gronden van dit gebied in exploitatie genomen.
Het plangebied is circa 288,3 ha. groot. Hiervan is 191,1 ha. te handhaven (MVA delen). Het gebied in exploitatie is nu nog 97,2 ha., waarvan 55 ha. uitgeefbaar (57 %),14,7 ha. (27 %, grijs) nog uit te geven is en 40,3 ha. (73 %, geel) reeds is uitgegeven. Het overig deel á 42,2 ha. (43 %) is openbaar gebied. In de exploitatietekening is het plangebied weergegeven als exploitatiegrens van de grondexploitatie.
Binnen de exploitatiegrens is het ruimtegebruik vertaald naar de tabel.
Programma
NB. (woningbouw in aantallen, bedrijven in m 2 ., kantoren in m² bvo, voorzieningen in m² bvo)
Bovenstaande tabel laat zien dat 73% van het woningbouwprogramma reeds is gerealiseerd.
Overgooi is eind jaren 90 gestart en sindsdien zijn er 143 vrije kavels verkocht. De eerste en tweede fase Overgooi bevatten in totaal 196 kavels. In totaal moeten nog 53 PO-kavels verkocht worden. Voor 2020 en 2021 wordt uitgegaan van een uitgifte van respectievelijk vier en zes kavels per jaar. Vanaf 2021 neemt het verwachte uitgiftetempo toe naar zes kavels per jaar. De laatste uitgifte wordt verwacht in 2028 .
De programmering is afgeleid van de begroting 2020 en de ontwikkelstrategie, waarbij de programmering aangescherpt is aan de hand van de contracten en gesprekken met (potentiële) kopers.
Ontwikkelstrategie
In deze paragraaf wordt globaal toegelicht op welke manier het programma op de markt wordt gezet.
Het gemeentelijk deel van Overgooi omvat vier uitvoeringsfasen waarvan twee in het actieve deel die nu (deels) in verkoop zijn. Daarnaast is landschapspark “de Overgooischezoom” gedeeltelijk aangelegd.
Een deel van de tweede fase, de derde en vierde fase zijn MVA-gronden en naar verwachting in de periode vanaf 2025 in ontwikkeling gebracht. De vijfde fase van Overgooi is in particuliere handen en wordt particulier ontwikkeld.
De ontwikkelstrategie van Overgooi is gericht op het uitgeven van vrije kavels in het hoge segment voor het realiseren van een zeer luxueus en hoogwaardig woongebied. De ontwikkeltijd is afhankelijk van de ontwikkelingen op de woningmarkt en conjunctuur. Om te voorkomen dat de inwoners van Almere Overgooi langdurig het gevoel hebben in een grote bouwput te moeten leven, zal de ontwikkeling in afgeronde deelgebieden plaatsvinden. Aandachtspunten in het planproces zijn de onderscheiden stedenbouwkundige en architectonische eenheden en het communicatietraject. Daarbij worden veel vrijheden gegeven aan de koper. Daarnaast is het mogelijk om een cluster te realiseren, een grote villa met meerdere wooneenheden. Je kunt daarbij denken aan de grote, oude villa's die tegenwoordig meerdere appartementen huisvesten. Clusterkavels kunnen langs de dijk en langs de lanen liggen.
Financieel resultaat, fasering, looptijd en risico's
Financieel resultaat, fasering/cashflow en looptijd
Het financieel resultaat is € 5,6 mln. voordelig op EW (Eindwaarde) per 31-12-2029. De totale kosten zijn begroot op € 80,3 mln. waarvan € 4,9 mln. nog is te realiseren. De totale opbrengsten zijn begroot op € 85,6 mln. waarvan € 22,3 mln. nog is te realiseren. Uit de grafiek, zie hoofdstuk 4, is af te lezen dat de kosten en opbrengsten gefaseerd zijn tot en met 31-12-2029. Doordat de jaarlijkse opbrengsten hoger zijn dan de kosten verbetert de boekwaarde. Eind 2029 eindigt het project positief op EW (31-12-2029).
Risicoanalyse t.b.v. bepalen risicokapitaal
Het benodigde risicokapitaal(bedrag) van deze grondexploitatie bedraagt € 0,15 mln..