Toelichting plankaders grondexploitatie
De plankaders van een grondexploitatie vormen de basis voor de grondexploitatiebegroting. De plankaders omvatten de begrenzing en een omschrijving van het plangebied, het ruimtegebruik, het bouwprogramma en de belangrijkste werkzaamheden van de grondexploitatie om te komen tot bouwrijpe grond en de planning hiervan.
Plangebied en ruimtegebruik
Vogelhorst bestaat uit twee delen als gevolg van het opknippen van het exploitatiegebied Vogelhorst. De niet in exploitatie genomen gronden die per 2017 overgezet zijn naar materiële vaste activa gronden (MVA-gronden, witte delen) liggen ten noorden van het plangebied en vallen daarmee buiten de plankaart.
De plankaart van actieve exploitatie betreft de uitgeefbare kavels ten zuiden van de waterpartij die binnen de voorliggende grondexploitatie vallen. Het plangebied is circa 25 ha. groot. hiervan is 10,3 ha. uitgeefbaar (41%) waarvan 4,8 ha. (47%, grijs) nog uit te geven is en 5,4 ha. (53%, geel) reeds is uitgegeven. Het overig deel á 14,8 ha. (59%) is openbaar gebied bestaande uit 7,7 ha. groen (met 4 ha. park), 4,8 ha. water en 2,3 ha. verharding. In de exploitatietekening is het plangebied weergegeven als exploitatiegrens van de grondexploitatie.
Binnen de exploitatiegrens is het ruimtegebruik vertaald naar onderstaande tabel.
Programma
NB. (woningbouw in aantallen, bedrijven in m 2 , kantoren in m² bvo, voorzieningen in m² bvo)
Bovenstaande tabel laat zien dat 58% van het woningbouwprogramma reeds is gerealiseerd.
Er zijn reeds 98 kavels verkocht en geleverd . Het nog te realiseren aantal zijn 71 kavels . Voor 2020 wordt verwacht dat er 27 kavels geleverd zullen worden.
Na 2020 resteren er nog 44 PO-kavels met een verwachte uitgiftesnelheid van circa zes kavels per jaar. Afhankelijk van de vraag naar PO-kavels gaan er 17 nieuwe PO-kavels binnenkort in verkoop. De laatste verkoop is in 2027 verwacht.
De programmering is afgeleid van de begroting 2020 en de ontwikkelstrategie, waarbij de programmering aangescherpt is aan de hand van de contracten en gesprekken met (potentiële) kopers.
Ontwikkelstrategie
In deze paragraaf wordt globaal toegelicht op welke manier het programma op de markt wordt gezet.
In 2015 is een aanzienlijk deel van Vogelhorst uit exploitatie gehaald en als MVA-actuele waarde opgenomen. Reden was, dat het tempo van uitgifte zeer laag lag en daarmee de 10-jaars termijn van de grondexploitatie werd overschreden.
Op dit moment is, mede door een deel van het gebied in een iets meer projectmatige vorm te realiseren, een aanzienlijk deel van de kavels gereserveerd. Daarom is een klein deel van de gronden (33 kavels) die in 2015 uit exploitatie zijn gehaald, weer in exploitatie genomen. Deze kavels zijn deel te koop gezet en de rest volgt wanneer een substantieel deel van de huidige kavels daadwerkelijk zijn verkocht.
Financieel resultaat, fasering, looptijd en risico's
Financieel resultaat, fasering/cashflow en looptijd
Het financieel resultaat is € 1,9 mln. voordelig op EW (Eindwaarde) per 31-12-2028. De totale kosten zijn begroot op € 38,1 mln. en de totale opbrengsten zijn begroot op € 40,1 mln. Van de kosten en opbrengsten is reeds 65% gerealiseerd. De kosten en opbrengsten zijn gefaseerd tot en met 31-12-2028 (einde looptijd).
Uit de grafiek, zie hoofdstuk 4, is af te lezen dat door de verkoop van 27 kavels in 2020 de cashflow verbeterd. De cashflow zakt daarna terug tot 2023. Dit is het gevolg van de geprognosticeerde investeringen de komende drie jaar. Vanaf 2023 laat de cashflow weer een stijgende lijn zien vanwege de positieve balans tussen de opbrengsten en de kosten. Eind 2028 eindigt het project positief.
Risicoanalyse t.b.v. bepalen risicokapitaal
Het benodigde risicokapitaal(bedrag) van deze grondexploitatie bedraagt circa € 150.000.