Toelichting plankaders grondexploitatie
De plankaders van een grondexploitatie vormen de basis voor de grondexploitatiebegroting. De plankaders omvatten de begrenzing en een omschrijving van het plangebied, het ruimtegebruik, het bouwprogramma en de belangrijkste werkzaamheden van de grondexploitatie om te komen tot bouwrijpe grond en de planning hiervan.
Plangebied en ruimtegebruik
De Rederij is een binnenstedelijk bedrijventerrein in de Eilandenbuurt Almere Buiten. Het plangebied ligt ten noorden van de auto-ontsluitingsweg Spectrumdreef en grenst aan de woonwijk Eilandenbuurt. Er zijn nog twee kavels (1.515 m²) te ontwikkelen (grijs). Van het exploitatiegebied, 4,5 ha., is 2,1 ha. uitgeefbaar (47 %) en tot 31-12-2019 is hiervan 2 ha. (93%) notarieel getransporteerd ten behoeve van woningbouw, bedrijven en voorzieningen. Het overig deel á 2,4 ha. (53%) is openbaar gebied bestaande groen (58%), water (8%) en verharding (34%).In de exploitatietekening is het plangebied weergegeven als exploitatiegrens van de grondexploitatie.
Binnen de exploitatiegrens is het ruimtegebruik vertaald naar onderstaande tabel.
Programma
NB. (woningbouw in aantallen, bedrijven in m 2 ., kantoren in m² bvo, voorzieningen in m² bvo)
Bovenstaande tabel laat zien dat 80% van het woningbouwprogramma reeds is gerealiseerd.
Op de Rederij zijn nog twee kavels beschikbaar, voor de realisatie van 18 sociale huurwoningen. De opdracht van college was extra woningen deze collegeperiode. Uitdaging is om nog dit jaar c.q. volgend jaar (2020/2021) tot een uitgifte te komen en dat de bouw in 2021 leidt tot oplevering van woningen in 2022.
De programmering is afgeleid van de begroting 2020 en de ontwikkelstrategie, waarbij de programmering aangescherpt is aan de hand van de contracten en gesprekken met (potentiële) kopers.
Ontwikkelstrategie
In deze paragraaf wordt globaal toegelicht op welke manier het programma op de markt wordt gezet.
Voor de nog uit te geven kavels (nummers III en IV) is de ontwikkeling ‘bedrijvigheid dan wel woon-werkvoorzieningen omgezet naar alleen woningbouw. De herontwikkeling is mogelijk gemaakt via de Gemeentelijk Visie Werklocaties. Op basis van stedenbouwkundige verkenning waren eerder vijf rijwoningen (kavel III) en negen appartementen (kavel IV) geprogrammeerd.
De gemeenteraad heeft in januari 2020 ingestemd met het voorstel om extra sociale huurwoningen te realiseren voor de resterende kavels.
Financieel resultaat, fasering, looptijd en risico's
Financieel resultaat, fasering/cashflow en looptijd
Het financieel resultaat is € 1,8 mln. voordelig op EW per 31-12-2023. De totale kosten zijn begroot op € 0,8 mln. en de totale opbrengsten zijn begroot op € 4,33 mln. Van de kosten en opbrengsten is reeds 88% gerealiseerd. De kosten en opbrengsten zijn gefaseerd tot en met 31-12-2023 (einde looptijd).
Uit de grafiek, zie hoofdstuk 4, is af te lezen dat de boekwaarde per 2020 positief is, hierna laat de cashflow weer een dalende lijn zien vanwege de negatieve balans tussen de opbrengsten en de kosten. Eind 2023 eindigt het project positief.
Risicoanalyse t.b.v. bepalen risicokapitaal
Het benodigde risicokapitaal(bedrag) van deze grondexploitatie bedraagt € 25.000.