Toelichting plankaders grondexploitatie
De plankaders van een grondexploitatie vormen de basis voor de grondexploitatiebegroting. De plankaders omvatten de begrenzing en een omschrijving van het plangebied, het ruimtegebruik, het bouwprogramma en de belangrijkste werkzaamheden van de grondexploitatie om te komen tot bouwrijpe grond en de planning hiervan.
Plangebied en ruimtegebruik
Het plan VP-Klein is de verzamelgrondexploitatie van de volgende kleine ontwikkelingen en uitgiftes:
In de tekening is het plan VP-Klein weergegeven met volgende ontwikkelingen en uitgiftes:
Binnen de verzamelgrondexploitatie is het ruimtegebruik vertaald naar onderstaande tabel.
Van het totale exploitatiegebied van 23,5 ha. is circa 18,1 ha. uitgeefbaar (77%), circa 5,4 ha. is openbaar (23%). Inmiddels is uitgegeven circa 4,7 ha. (26 %). Totaal nog uit te geven oppervlak is circa 13,4 ha. (74%).
Programma
In de onderstaande tabel is de programmering opgenomen:
NB. (woningbouw in aantallen, bedrijven in ha., kantoren in m² bvo, voorzieningen in m² bvo)
Bovenstaande tabel laat het gerealiseerde programma zien voor woningbouw (100%), bedrijven (66%), kantoren (42%) en voorzieningen (1%).
De programmering is afgeleid van de begroting 2020 en de ontwikkelstrategie, waarbij de programmering aangescherpt is aan de hand van de contracten en gesprekken met (potentiële) kopers.
In de onderstaande tabel is het programma per deelplan opgenomen:
Van het totale exploitatiegebied van 23,5 ha. is nog uit te geven oppervlak circa 13,4 ha. (2 ha. bedrijven, 0,4 ha. kantoren en 11 ha. voorzieningen).
Ontwikkelstrategie
In deze paragraaf wordt globaal toegelicht op welke manier het programma op de markt wordt gezet.
De algemene typering van de grondexploitatie VP-Klein is dat het restverkopen dan wel (rest)werkzaamheden betreft. Jaarlijks kan hierdoor het de grondexploitatie qua inhoud en programma wijzigen ten opzichte van het vorige jaar door toevoeging of afsluiting van deelprojecten. Na afsluiting wordt de positieve of negatieve boekwaarde van het deelproject direct genomen en verwerkt in het weerstandsvermogen.
Het betreft restverkopen waarvan de infrastructuur reeds is aangelegd en alle uit te geven terreinen liggen er bouwrijp bij. De markt voor restpercelen is een vragersmarkt. Ondanks de toegenomen belangstelling voor bedrijfskavels is het nog steeds noodzakelijk om bedrijven te verleiden om zich in Almere te vestigen. In veruit de meeste gevallen is er concurrentie met andere gebieden (met name Amsterdam, maar ook
‘t Gooi of omgeving Amersfoort). Een aandachtspunt is de bereikbaarheid van de restpercelen vanwege de binnenstedelijke ligging.
In het programma van deze grondexploitatie is bevolkingsvolgende onderwijs voorzieningen voor bijvoorbeeld sportvoorzieningen, het betreft het volgende deelplan:
- 2Q2 Annapark
Financieel resultaat, fasering, looptijd en risico's
Financieel resultaat, fasering/cashflow en looptijd
Het financieel resultaat is € 9,8 mln. voordelig EW (Eindwaarde) per 31-12-2026. De totale kosten bedragen € 17,1 mln. en de opbrengsten € 26,0 mln. Van de kosten en opbrengsten is reeds 76% gerealiseerd. De kosten en opbrengsten zijn gefaseerd tot en met 31-12-20 26, zie cashflowgrafiek 4-1 .
Uit de cashflowgrafiek, zie hoofdstuk 4, is af te lezen hoe de kosten en opbrengsten zich de komende jaren ontwikkelen. Na een daling van de boekwaarde in 2019 stijgt de boekwaarde in 2020. Richting einde looptijd zijn de resterende kosten en opbrengsten nagenoeg gelijk, de eindwaarde eindigt op € 9,8 mln. voordelig.
Risicoanalyse t.b.v. bepalen risicokapitaal
Het berekend risicokapitaal bedraagt € 0,7 mln.