Toelichting plankaders grondexploitatie
De plankaders van een grondexploitatie vormen de basis voor de grondexploitatiebegroting. De plankaders omvatten de begrenzing en een omschrijving van het plangebied, het ruimtegebruik, het bouwprogramma en de belangrijkste werkzaamheden van de grondexploitatie om te komen tot bouwrijpe grond en de planning hiervan.
Plangebied en ruimtegebruik
Het bedrijventerrein Sallandsekant ligt ten noorden van de A6 en ten zuiden van de woonwijk Tussen de Vaarten Zuid in Almere Stad. Binnen het exploitatiegebied van 68 ha. is circa 48 ha. uitgeefbaar (71%), circa 20 ha. is openbaar (29%). Inmiddels is uitgegeven circa 41 ha. (87%, geel). Er zijn nog vijf bedrijfskavels te koop met een totale oppervlakte van 6,2 ha. (13%, grijs).
In de exploitatietekening is het plangebied weergegeven als exploitatiegrens van de grondexploitatie.
Binnen de exploitatiegrens is het ruimtegebruik vertaald naar de tabel.
Programma
NB. (woningbouw in aantallen, bedrijven in ha., kantoren in m² bvo, voorzieningen in m² bvo)
Bovenstaande tabel laat zien dat circa 41 ha. (87%) van het programma reeds is gerealiseerd.
Op het bedrijventerrein Sallandsekant is nu nog een oppervlak van circa 6,2 ha. aan uitgeefbare kavels beschikbaar, bestemd voor bedrijven in de categorie modern/gemengd. In het verleden zijn hier ook logistieke bedrijfskavels uitgegeven. Voor 2020/2021 zijn uitgiftes voorzien van respectievelijk circa 3,4 ha. en 1,8 ha. In 2019 hebben de gesprekken m.b.t. uitgifte van twee kavels van in totaal 3,1 ha. geresulteerd in een reserveringsovereenkomst. De reservering voor de twee kavels is inmiddels met een jaar verlengd. Voor 2020 wordt tevens verwacht dat een kavel van circa 1,2 ha. intern doorgeleverd gaat worden aan Stadsreiniging. Voor de jaren erna resteren er nog twee kleine kavels waarvan de laatste uitgifte in 2024 wordt verwacht.
De programmering is afgeleid van de begroting 2020 en de ontwikkelstrategie, waarbij de programmering aangescherpt is aan de hand van de contracten en gesprekken met (potentiële) kopers.
De fasering van de gronduitgifte van de bedrijfsterreinen is zo actueel mogelijk en voor met name de eerste twee komende jaren gebaseerd op afgesloten koopovereenkomsten (KOR), reserveringsovereenkomsten (ROK). Daarnaast wordt er rekening gehouden met de leadlijst van EZ (Economische Zaken) en gesprekken met (potentiële) kopers en met de stand van zaken omtrent de benodigde omgevingsvergunningen (OV).
Op basis van een algoritme is afgesproken hoe de bovenstaande informatie leidt tot een fasering van de gronduitgifte in de grondexploitaties. Deze algoritme er als volgt uit:
1) ROK (binnenkort) akkoord > 50% verkoopkans binnen een jaar en 50% jaar daarop
2) ROK akkoord, OV (binnenkort) onherroepelijk > 100% verkoopkans binnen jaar
3) KOR (binnenkort) akkoord, OV (binnenkort) onherroepelijk > 100% verkoopkans binnen een jaar
4) Leadlijst/gesprekken lopen > programmering vanaf 2021.
Ontwikkelstrategie
In deze paragraaf wordt globaal toegelicht op welke manier het programma op de markt wordt gezet.
De infrastructuur voor bedrijventerrein Sallandsekant is reeds aangelegd en alle nog uit te geven terreinen zijn bouwrijp. Om de uitgifte van de nog resterende kavels op Sallandsekant te stimuleren wordt er extra acquisitie voor Sallandsekant ingezet.
De markt voor (kleinere) logistieke en gemengde bedrijven is een vragersmarkt. Ondanks de toegenomen belangstelling voor bedrijfskavels is het nog steeds noodzakelijk om bedrijven te verleiden om zich in Almere te vestigen. In veruit de meeste gevallen is er concurrentie met andere gebieden (met name Amsterdam, maar ook ‘t Gooi of omgeving Amersfoort). Door een optimale marktconforme prijs/kwaliteit verhouding, nog voldoende ruimte en de goede ligging van Sallandsekant aan de A6/Tussenring kunnen we partijen ‘over de streep’ trekken.
Van de vijf nog uit te geven kavels zijn twee kavels gereserveerd. Een andere kavel wordt binnenkort intern verkocht aan Stadsreiniging en voor de vierde kavel is inmiddels concrete belangstelling. De vijfde kavel is vanwege de vorm / grootte verhouding incourant. In overleg met Economische Ontwikkeling en Grondzaken wordt een strategie uitgewerkt om deze zogenoemde ‘restkavel’ in de markt te zetten.
Financieel resultaat, fasering, looptijd en risico's
Financieel resultaat, fasering/cashflow en looptijd
Het financieel resultaat is € 8,4 mln. voordelig EW (Eindwaarde) per 31-12-2025. De totale kosten bedragen € 66,1 mln. en de opbrengsten € 74,0 mln. Van de kosten en opbrengsten is reeds 91% gerealiseerd. De kosten en opbrengsten zijn gefaseerd tot en met 31-12-20 25, zie cashflowgrafiek 4-1 .
Uit de cashflowgrafiek, zie hoofdstuk 4, is af te lezen hoe de kosten en opbrengsten zich de komende jaren ontwikkelen. De kosten zijn hoofdzakelijk al gemaakt, waar de opbrengsten vanaf 2021 worden verwacht. De boekwaarde ontwikkelt zich vanaf 2021 positief, waar deze in 2021 boven de nullijn komt en eindigt met een eindwaarde van € 8,4 mln.
Risicoanalyse t.b.v. bepalen risicokapitaal
Het berekend risicokapitaal bedraagt € 0,8 mln.