Wonen

Vanuit de grondexploitaties (MPGA 2020) wordt voor de komende 10-12 jaar grondverkoop voorzien in diverse gebieden. De Floriadewijk is als grondexploitatie voor het eerst opgenomen in het MPGA. Daarnaast zijn er woningbouwplannen buiten de huidige grondexploitaties, zoals in Oosterwold, Almere Centrum en diverse kleinere transformatieprojecten in bestaand stedelijk gebied. Op langere termijn is Almere Pampus voorzien als nieuw stadsdeel.

Indicatieve fasering van deelgebieden waar woningen worden gerealiseerd

Het MPGA 2020 heeft voor de volledige looptijd circa 10.000 woningen in portefeuille. De fasering van het MPGA 2020 is in onderstaande figuur weergegeven. In 2020 zal de grondverkoop naar verwachting uitkomen op circa 1.600 woningen (gelet op de huidige contracten en betaalde reserveringen), waarvan een relatief groot deel sociale huur. De eerstkomende 5 jaar gaat het MPGA uit van een grondverkoop van jaarlijks circa 1.400 woningen. De 5 jaar daarna zakt de jaarlijkse grondverkoop naar circa 600 woningen, omdat veel grondexploitaties dan zijn afgerond, zoals in Poort-West, Haven, Buiten en Noorderplassen-West.  

Geplande grondverkoop woningbouw MPGA 2020

Tegelijkertijd komen er naar verwachting de komende jaren steeds meer projecten bij en wordt het MPGA de komende jaren aangevuld met nieuwe projecten. Naast de projecten uit het huidige MPGA wordt de komende jaren gewerkt aan onder meer Oosterwold, Almere Centrum (o.a. Stationskwartier en Blok 5.2), en diverse transformatieprojecten in bestaand stedelijk gebied. Er zullen nog meer projecten moeten worden opgestart om de komende 10 jaar te kunnen uitkomen op een jaarlijkse productie van circa 1.500 tot 2.000 woningen. Dit is mede afhankelijk van de ambitie zoals omschreven in de Woonvisie. Daarmee zou het woningaanbod getalsmatig voldoen aan de woningbehoefte.
Een groot deel van de groei van de stad zal naar verwachting plaatsvinden in Almere Centrum. Om tot een robuuste binnenstad uit te groeien is het zaak om meer bezoekers en bewoners in het gebied te binden. Op verschillende delen van de dag vraagt dit om aantrekkelijke functies. Onderdeel van dit mixed-used programma is onder andere het toevoegen van ca.5.000 woningen in Almere Centrum. De komende tijd volgt uitwerking van deze plannen.

De programmering van grondverkopen voor vrijesector eengezinswoningen komt de komende 10 jaar uit op gemiddeld 550 woningen. De gronduitgifte voor vrijesector eengezinswoningen voor 2020 ligt op het 10-jaars gemiddelde. De inzet is de komende tijd gericht op de continuïteit in gronduitgifte in (met name) Stadstuinen, Nobelhorst en Kustzone Poort, de grote drie grondexploitaties. Buiten de grondexploitaties zijn er echter ook eengezinswoningen in Oosterwold in voorbereiding. Het is onzeker hoeveel woningen er de komende jaren in Oosterwold exact worden opgeleverd, maar op basis van de verleende vergunningen verwachten we de eerstkomende jaren een jaarlijkse productie van circa 200 tot 300 woningen, in aanvulling op het MPGA.

Geplande grondverkoop vrijesector eengezinswoningen MPGA 2020

In 2019 is grond verkocht voor circa 200 vrijesector appartementen. De eerstkomende vijf jaar wordt nog relatief veel grond verkocht voor vrijesector appartementen, met een piek in 2020. Daarna volgt een veel lager MPGA-programma. Tegelijkertijd wordt de komende jaren gewerkt aan de realisatie van circa 250 appartementen per jaar in transformatieprojecten (sociale huur en koop tot circa €279.000). Verder verwachten we de komende jaren ook nieuwe projecten voor vrijesector appartementen in Almere Centrum (o.a. in het Stationskwartier). Deze relatief hoge aantallen kunnen verklaard worden door de steeds krapper wordende woningmarkt in deze tijd van hoogconjunctuur en de enorme vraagdruk op de Metropoolregio Amsterdam. Vanuit de crisistijd weten we dat de appartementenmarkt in Almere fragiel is en dat de komende 10 jaar ook weer mindere jaren kunnen volgen. De komende jaren monitoren we daarom de marktsituatie en het aantal uitgiftes om jaar op jaar de programmering zo goed mogelijk aan te kunnen passen aan de marktsituatie. 

Geplande grondverkoop vrijesector meergezinswoningen MPGA 2020

Momenteel (voorjaar 2020) zijn er projecten bekend voor de realisatie van 3.180 sociale huurwoningen in de periode 2018-2022. Dit gaat om zowel MPGA-projecten als projecten daarbuiten. Ongeveer 60% daarvan bestaat uit harde projecten (projecten waar voor de locatie een partij met contract en bouwplan bekend is). De zachte projecten zijn nog in onderzoek op haalbaarheid of zijn nog niet aan een partij verbonden.

programma sociale huur (in jaren van oplevering)

De meeste projecten voor sociale huur worden in Poort ontwikkeld. Ook in Stad worden veel projecten ontwikkeld, maar daar is bijna 60% van de plannen nog zacht. Dit houdt verband met de hoeveelheid transformatieprojecten in dit gebied.

In 2019 opgeleverde sociale huurwoningen aan de Poolcirkelstraat, Almere Buiten

De prognose is dat totaal in ieder geval circa 2.000 – 2.500 nieuwe sociale huurwoningen zullen worden gerealiseerd in de collegeperiode (april 2018-april 2022). Dat zijn de ‘harde’ projecten. Als deze projecten weinig effecten vinden van de Coronacrisis, dan zou op dit punt doelstelling uit het Coalitieakkoord behaald kunnen worden.

Voor verschillende gebieden in Almere worden momenteel gebiedsvisies gemaakt die de transformatie van bestaand vastgoed naar woningbouw mogelijk maken. In sommige van deze gebieden staan partijen klaar om lege kantoren te transformeren of soms over te gaan tot sloop-nieuwbouw. Het gaat voornamelijk om kleinere en betaalbare appartementen, deels sociale huur maar ook vrije sector huur of koop. Vanaf 2021 kan dit resulteren in een groter aantal op te leveren appartementen per jaar op binnenstedelijke locaties.

De raad heeft in 2009 een besluit genomen over de Woonvisie en in 2016 een aanvullend besluit over de woningbouwsegmentering, waarbij in grote woningbouwgebieden als Nobelhorst en Stadstuinen de programmering is verdeeld naar 50% betaalbare woningen (destijds gedefinieerd als: sociale huur, IBBA en koopwoningen tot circa € 192.000). Dit is destijds verwerkt in de plannen en grondexploitaties door relatief grote kavels kleiner te maken. In het uitwerkingsplan voor Stadstuinen is de betaalbaarheidsgrens op € 200.000,- gesteld. Het aandeel betaalbaar blijft voor Stadstuinen op 50%. Aanvullend zijn vrijesector huurwoningen opgenomen in het woningbouwprogramma voor Stadstuinen. Huren tot € 900,-/maand dragen eveneens bij aan de betaalbaarheid. In de woonvisie Almere 2020-2030 zullen wij de betaalbaarheid actueel definiëren.

De betaalbaarheid van het wonen is voor Almere een belangrijk speerpunt. Met een bruto huishoudinkomen van tot anderhalf modaal (circa € 57.000) kan op dit moment een woning van circa € 279.000 worden gekocht. Voor die prijs kunnen momenteel door prijsstijgingen geen grondgebonden woningen worden gebouwd. Ook voor IbbA geldt dat het steeds moeilijker wordt om binnen de kaders van de regeling en de doelgroep tot een courant woonproduct te komen. In 2019 is onderzocht in welke vorm IbbA nog wel kan bijdragen aan de betaalbaarheid van het wonen, eventueel gecombineerd met nieuw financieel instrumentarium. Er moet nog gekeken worden of deze nieuwe vorm realiseerbaar is.

De extra bouwstroom in bestaand stedelijk gebied door transformatieprojecten vormt in het goedkopere segment wel een goede aanvulling, maar zal naar verwachting niet aan de volledige vraag in dit segment kunnen voldoen.

Organische ontwikkeling in Oosterwold

Het verloop van de woningbouwproductie is voor de komende jaren niet exact te bepalen. Bepalend voor het verloop is onder meer de personele capaciteit bij bouwende en ontwikkelende partijen, de externe druk op de woningmarkt en het verloop van de regionale verhuisbewegingen. Het verloop daarvan is onzeker. Volgens alle landelijke prognoses blijft er op de langere termijn een grote behoefte aan nieuwbouw in Almere. Op het moment dat de Woonvisie 2020-2030 is vastgesteld wordt ook de woningbouwprognose herijkt. Deze woningbouwprognose zal de basis vormen voor de realisatie van de toekomstige vraag naar woningen.