Wonen

De woningbouwopgave in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) is groot. Dit betekent dat nieuwe planlocaties hard nodig zijn om de bevolkingsgroei op te vangen. De geprognosticeerde vraag, op basis van huidige inzichten en economische voorspellingen, naar extra woningen bedraagt minimaal 230.000 (in de periode 2017-2040), waarvan een groot deel al moet worden gebouwd voor 2025. De bouw van zoveel woningen heeft een grote impact op de ruimte en de bereikbaarheid in de regio. Hierbij is hulp van het Rijk nodig. De ondersteuning kan betrekking hebben op capaciteit, kennis en kunde, regelgeving, bereikbaarheid en financiële middelen. MRA-gedeputeerden en -wethouders met ‘Ruimtelijke Ontwikkeling’ in hun portefeuille vormen gezamenlijk het platform Ruimte van de MRA. Zij hebben acht ‘sleutelgebieden’ benoemd om richting te geven aan de gesprekken met het Rijk. Twee Almeerse gebieden maken onderdeel uit van deze sleutelgebieden: de Stationsgebieden Almere (inclusief Floriadeterrein), en Almere Pampus als onderdeel van het sleutelproject ‘Zeeburgereiland (incl. Sluisbuurt) – IJburg II – Pampus’. Nu de sleutelprojecten zijn aangewezen, worden ze de komende periode verder uitgewerkt. Zo wordt onder meer gekeken naar de haalbaarheid en de risico’s en naar een investeringsstrategie. Vanuit het Rijk zijn er gelden beschikbaar gesteld (€1 mld.) om voor de landelijke Woondealgebieden meer betaalbaarheid en versnelling van de woningbouwproductie te stimuleren. In Almere Centrum verkennen wij de komende jaren de mogelijkheden om voor een bijdrage in aanmerking te komen.

Sleutelgebieden MRA (Bron: Metropoolregio Amsterdam)

Sinds 2016 is er sprake van een positief migratiesaldo. Dit betekent dat er per saldo meer mensen naar Almere verhuizen dan dat er mensen uit Almere vertrekken. Almere heeft vooral een vestigingsoverschot met het buitenland (overwegend arbeidsmigranten) en de regio Amsterdam, waar momenteel veel jonge gezinnen vertrekken.  Daarnaast is er ook sinds 2015 sprake van een toename van de natuurlijke aanwas.

Ontwikkeling bevolking Almere 2010 – 2019

Het aantal verkopen in de bestaande woningvoorraad kent een sterke stijging sinds 2015. Het aantal verkopen lijkt nu gestabiliseerd. In 2019 zijn ongeveer 3.400 verkopen geregistreerd. De gemiddelde koopsom van een woning in Almere bedroeg in 2019 € 293.358. Dit is het hoogste niveau ooit en ligt beduidend hoger dan het niveau van voor de crisis.

Voor huishoudens met een inkomen tussen modaal en anderhalf modaal is het steeds moeilijker om een betaalbare en passende woning te vinden. Door de toenemende druk op de (regionale) woningmarkt stijgen de prijzen en is er minder aanbod in de prijsklasse die voor deze groep betaalbaar is. Zij kunnen tussen wal en schip bekneld raken: een te hoog inkomen om in aanmerking te komen voor een gereguleerde huurwoning, een te klein aanbod betaalbare vrije sectorhuurwoningen en een te laag inkomen voor een koopwoning. Het betreft vooral starters met een dergelijk middeninkomen. Mensen die zelf een woning kunnen verkopen hebben veel meer kansen aangezien zij ook kunnen profiteren van de stijgende prijzen.

Tussen 2015 en 2019 is in Almere de gemiddelde verkoopprijs van de woningen met bijna 50% gestegen (zie figuur 2-4). In die tijd zijn ook inkomens gestegen en is de hypotheekrente gedaald. Deze laatste twee ontwikkelingen compenseren echter lang niet altijd voor de stijgende woningprijzen. Het aanbod dat betaalbaar is voor (lage) middeninkomens is dan ook drastisch afgenomen, vooral voor starters die veelal geen eigen vermogen hebben.

Aantal verkopen (tot 31-12- 2019, linker as) en gemiddelde koopsom bij koop (rechter as)

De stijging in verkoopprijzen is ook terug te zien in de gemiddelde prijs per m². Deze is toegenomen van €1.684 (in 2015) tot €2.488 (in 2019). De sterkste stijging is waar te nemen onder appartementen, ten opzichte van 2015 is de gemiddelde prijs per m² voor dit woningtype met ruim 53% toegenomen. De gemiddelde prijs per m² voor rij/hoekwoningen is met 50% toegenomen in dezelfde periode.  
De gemiddelde verkoopduur van woningen loopt terug. In 2019 stond een woning gemiddeld 47 dagen te koop. Vrijstaande woningen stonden het langst te koop, namelijk 91 dagen. De stijging van de verkoopprijzen leidt er toe dat het steeds moeilijker wordt om een eengezinswoning tot €279.000 te kopen.

Ontwikkeling verkoopprijs per m2 per woningtype

In de periode vanaf 2010 is de woningvoorraad in Almere met circa 11.500 woningen toegenomen. Hiermee is ca. 19% van de RRAAM opgave van 60.000 woningen gerealiseerd. Sinds 2015 zien we een stijgende lijn in de groei van de woningvoorraad. In 2019 is de voorraad met 1.827 woningen toegenomen. Deze toename betreft zowel nieuwbouw als transformatie.

Toename woningvoorraad Almere (bron: gemeente Almere)

Woningbouwproductie Almere, bron: Onderzoek & Statistiek gemeente Almere

De totale woningvoorraad op 31-12-2019 bedraagt 85.977 woningen. Van alle woningen is 26% een sociale huurwoning en 7% een vrijesector huurwoning. Van alle koopwoningen heeft 8% een WOZ-waarde tot €175.000. Het middensegment betreft woningen tussen €175.000 en €279.000 en maakt 42% uit van de voorraad. Deze woningen zijn bereikbaar voor huishoudens met een jaarinkomen tot circa €57.000 (1,5x modaal). Het dure segment beslaat 15% van de totale voorraad. Meer dan de helft van de voorraad (57%) bestaat uit rij- of hoekwoningen. Een kwart van alle woningen zijn appartementen.

Totale woningvoorraad naar segmentering (WOZ-waardes 2019)

In Olympiakwartier West werd in 2019 druk gebouwd aan Zandpoort

In 2019 werd vanuit actieve grondexploitaties van de Gemeente Almere voor 1.145 woningen grond verkocht. Dit is minder dan het jaar daarvoor. Vooral in Almere Poort en Almere Buiten (Almere Buiten Centrum en langs de Evenaar) is veel grond verkocht. Ook de verkoop van kavels in Vogelhorst en Overgooi was een succes.
Buiten het MPGA is er in 2019 grond verkocht voor 287 woningen in Oosterwold, 276 woningen op gronden van het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) en 11 woningen op gemeentegrond. Er zijn inmiddels 212 woningen opgeleverd in Oosterwold (naast de 68 woningen die vóór 2011 op grondgebied van Oosterwold zijn gebouwd).

Gerealiseerde grondverkoop vanuit grondexploitaties woningbouw 2010-2019