Ontwikkelingen weerstandsvermogen programmarekening 2019

Bij de Programmarekening 2020 is besloten tot een afdracht van € 20,6 miljoen aan het meerjarenperspectief van de gemeente. Dit betreft de positieve stand van het harde vermogen bij de programmarekening 2018.

In het weerstandsvermogen staan budgetten voor verplichtingen van het grondbedrijf die niet in de grondexploitaties kunnen worden verwerkt. Dit betreft de afgesproken bijdrage voor zwerfvuil/dumpingen en de terugboeking uit de reserve t.b.v. het Fonds initiële ontwikkeling (FIO) naar het weerstandsvermogen door wijziging van BBV-regelgeving. Per saldo is in 2019 € 0,5 miljoen ontvangen.

Het betreft hier de verrekening met de MIPA aangaande de kosten van de aanleg van de Archillesstraat, de  bijdrage aan de plankosten voor het evenementenstrand en de compensatie van BTW verlies bij de realisatie van een tijdelijke school in Nobelhorst. Deze mutaties vormen samen per saldo een besteding van € 0,1 miljoen.

De totale voorziening van de negatieve grondexploitaties is ten opzichte van de programmarekening 2018 per saldo niet gewijzigd. Per grondexploitatie is er wel sprake van wijzigingen. De belangrijkst mutatie betreft de Vaart IV/VI. De toename van het negatieve verwachte resultaat en daarmee de voorziening is grotendeels veroorzaakt door in exploitatie nemen van MVA-gronden ten behoeve boscompensatie. Daar tegenover staat een vrijval van een deel van de voorziening bij de MVA-gronden voor de Vaart IV/VI. De grondexploitaties van Europakwartier West en Cascadepark West zijn verbeterd, door hogere verwachte grondopbrengsten. In onderstaande tabel worden de ontwikkelingen per voorziening (op eindwaarde) weergegeven..

De verliesvoorziening voor MVA gronden is verlaagd met € 19,4 miljoen. Deze mutatie is met name het gevolg van het in exploitatie nemen van gronden bij Stichtsekant en De Vaart IV/VI. De mutaties zijn hieronder weergegeven.

De winstneming voor het jaar 2019 vindt plaats conform de door de BBV vastgestelde systematiek. Over 2019 kan er uit een aantal grondexploitaties voor circa € 9 miljoen winst genomen worden. Door verslechtering van het grexresultaat (o.a. Kustzone Poort) dan wel een hoger risicoprofiel in een aantal grondexploitaties, moeten eerder genomen winsten terug worden geboekt. Dit bedraagt in totaal € 7 miljoen. Per saldo kan er daarom € 2,1 miljoen winst worden genomen.    

Daarnaast zijn diverse afgeronde kleine deelgebieden in de grondexploitaties ‘Verspreide percelen’ en ‘Openbare gebieden’ afgesloten. Per saldo levert dit een positief resultaat van € 0,7 miljoen.

In het weerstandsvermogen staan bestemmingen voor verplichtingen van het grondbedrijf die niet in de grondexploitaties kunnen worden verwerkt. De specificatie van deze € 49,1 miljoen is als volgt:

 
De belangrijke mutaties zijn:

• Winstreservering: Op basis van het huidige raadskader t.a.v. winstneming wordt niet alle winst uit de grondexploitaties die conform de BBV genomen mag worden, daadwerkelijk uitgekeerd. Pas wanneer meer dan 50% van de opbrengsten in een grex zijn gerealiseerd, wordt daadwerkelijk winst als gerealiseerd beschouwd. Per saldo kan er t.o.v. de verwachting bij de PB 2020 circa € 7,5 mln. uit de reserve vrijvallen. Dit komt doordat bij de grondexploitaties De Laren en Vogelhorst de 50% is bereikt en er daarmee o.b.v. het raadskader winst mag vrijvallen.  
• Reservering vrijval voorziening Stichtsekant: Door het in exploitatie nemen van MVA gronden van Stichtsekant ontstaat vrijval van verliesvoorzieningen. Een deel van de vrijval wordt gereserveerd t.b.v. het afzetrisico voor het relatief ruime aanbod aan grond t.b.v. bedrijventerreinen in Stichtsekant. Uitgangspunt voor deze reserve is dat op basis van externe onderzoeksrapporten er een langjarige afzet wordt voorzien van circa 70 hectare in 10 jaar tijd. Per 01/01/2020 bedraagt het aantal uitgeefbare voorraad bedrijventerreinen 113 ha. Er is sprake van  een ‘overmaat’ aan gronden van 43 ha. Voor deze overmaat is een reserve in het weerstandsvermogen gevormd, indien blijkt dat deze gronden niet tijdig afgezet kunnen worden en er wederom een verliesvoorziening getroffen moet worden.
• Overige mutaties: De reservering voor Boscompensatie is door de voorgenomen realisatie van Bos op De Vaart niet langer nodig. Het financieel effect is verwerkt in het MPGA en daarmee kan deze reservering vrijvallen. Ook de reserveringen t.b.v. mogelijk hogere POK & VTU kosten komen te vervallen, doordat in de grondexploitaties de budgetten zijn bijgesteld.
• Reservering verwerving Nobelhorst/Twentsekant: In 2019 zijn gronden voor Nobelhorst verworven. Een klein deel daarvan behoort toe aan Twentsekant, maar is financieel verwerkt in de Grondexploitatie Nobelhorst vooruitlopend op de totale verwervingsafspraak in 2020 voor de resterende gronden. Na deze totale verwervingsafspraak kan de toedeling van kosten aan de deelexploitaties ordentelijke plaatsvinden. Via het weerstandsvermogen is nu rekening gehouden met deze correctie op de reeds verworven gronden.

De reserve t.b.v. de financiële consequenties van het ‘voorzichtige scenario’ is berekend op basis van eerder genoemde uitgangspunten (lagere afzet, hogere rente en lagere opbrengststijging). De noodzakelijk reserve is afgenomen met € 11,7 miljoen. Dit komt doordat de reserve in het ‘harde weerstandsvermogen’ alleen van toepassing is op grondexploitaties met een negatief saldo. Per 1-1-2020 kent Stadstuinen een positief GREX-resultaat, waarmee er in het harde weerstandsvermogen ook niet langer rekening wordt gehouden met de negatieve effecten van het voorzichtige scenario. Dit is nu onderdeel van het ‘zachte weerstandsvermogen’.

De risico’s zijn geactualiseerd. De risico’s voor de negatieve grondexploitaties bedragen op eindwaarde € 3,3 miljoen. Dit is een kleine verhoging ten opzichte van de stand bij de programmabegroting 2020. Een aantal relatief kleine risico’s zijn toegevoegd waaronder het afzetrisico van een aantal bijzondere uitgiftes (waterwoningen en onrendabele top parkeren).

Op basis van de in deze paragraaf grondbeleid al toegelichte crisisscenario’s wordt het resultaat van het grondbedrijf over 2019 vooralsnog volledig toegevoegd aan de reserves van het grondbedrijf t.b.v. de mogelijke financiële effecten van de Corona-crisis.