Toelichting plankaders grondexploitatie
De plankaders van een grondexploitatie vormen de basis voor de grondexploitatiebegroting. De plankaders omvatten de begrenzing en een omschrijving van het plangebied, het ruimtegebruik, het bouwprogramma en de belangrijkste werkzaamheden van de grondexploitatie om te komen tot bouwrijpe grond en de planning hiervan.
Plangebied en ruimtegebruik
Bedrijfsterrein Lagekant is 21 ha. groot waarvan 2,2 ha. te handhaven hoofdinfrastructuur. Binnen het exploitatiegebied van 18,9 ha. is 13,5 ha. uitgeefbaar (72%) en 5,4 ha. (28%) openbaar. Het terrein ligt aan de oostkant van Almere Poort en is direct bereikbaar vanaf de Hogering. De A6 ligt op een steenworp afstand. Van deze 13,5 ha. is circa 5,0 ha. (37%) verkocht (grijs) en resteert er nog 8,5 ha. (63%) uit te geven. Rechts in het plangebied is er 2,6 ha. specifiek bedoeld voor maatschappelijke doeleinden waarvan 1,2 ha. is verkocht.
In de exploitatietekening is het plangebied weergegeven als exploitatiegrens van de grondexploitatie.
Binnen de exploitatiegrens is het ruimtegebruik vertaald naar onderstaande tabel.
Programma
NB. (woningbouw in aantallen, bedrijven in m 2 , kantoren in m² bvo, voorzieningen in m² bvo)
Bovenstaande tabel laat zien dat 37% van het bedrijfsterreinprogramma reeds is gerealiseerd.
Op het bedrijfsterrein Lagekant is nu nog een oppervlak van circa 8,5 ha. aan uitgeefbare kavels beschikbaar, waarvan 7,1 ha. voor bedrijven in de categorie modern/gemengd en 1,4 ha. voor maatschappelijke doeleinden. Voor Lagekant zijn in 2020/2021 gronduitgiftes voorzien van circa 1,0 ha.
De programmering is afgeleid van de begroting 2020 en de ontwikkelstrategie, waarbij de programmering aangescherpt is aan de hand van de contracten en gesprekken met (potentiële) kopers.
De fasering van de gronduitgifte van de bedrijfsterreinen is zo actueel mogelijk en met name de eerste twee komende jaren gebaseerd op afgesloten koopovereenkomsten (KOR), reserveringsovereenkomsten (ROK). Daarnaast wordt er rekening gehouden met de leadlijst van EZ en gesprekken met (potentiële) kopers en met de stand van zaken omtrent de benodigde omgevingsvergunningen (OV).
Ontwikkelstrategie
Om de uitgifte van kavels op Lagekant te stimuleren wordt er extra acquisitie voor Lagekant ingezet.
Lagekant richt zich met name op gemengde (en deels logistieke) bedrijven voor het midden en kleinbedrijf. De markt voor gemengde bedrijven is een vragersmarkt. Deze markt is gevoelig voor prijsontwikkelingen. Afgelopen jaar zijn er al verschillende partijen afgehaakt. Door prijsstijgingen in de bouw voor nieuwbouw in combinatie met de huidige Almeerse huurwaarden en rendementscijfers blijft het nog steeds moeizaam om nieuwbouw te realiseren.
Ondanks de toegenomen belangstelling voor bedrijfskavels blijft het noodzakelijk om bedrijven te verleiden om zich in Almere te vestigen. In veruit de meeste gevallen is er concurrentie met andere gebieden (met name Amsterdam, maar ook ‘t Gooi of omgeving Amersfoort). Door een optimale marktconforme prijs/kwaliteit verhouding, nog voldoende ruimte en de goede bereikbaarheid van de Lagekant aan de A6/Elementendreef kunnen we partijen ‘over de streep’ trekken.
Het positioneren van Lagekant op de website Bedrijfsterreinen in Almere en de publicatie hierop van zogenaamd kavelpaspoorten moet in combinatie met gerichte acquisitie de uitgifte van kavels stimuleren. Momenteel wordt opnieuw gesproken met verschillende partijen voor uitgifte van grond.
Financieel resultaat, fasering, looptijd en risico's
Financieel resultaat, fasering/cashflow en looptijd
Het financieel resultaat is € 4,9 mln. nadelig op EW (Eindwaarde) per 31-12-2029. De totale kosten zijn begroot op € 29,2 mln. en de opbrengsten zijn € 25,3 mln. Van de kosten en opbrengsten is reeds 62% gerealiseerd. De kosten en opbrengsten zijn gefaseerd tot en met 31-12-2029 (einde looptijd).
Uit de grafiek, zie hoofdstuk 4, is af te lezen dat de boekwaarde per 2020 negatief is, deze daalt dit jaar verder. Vanaf 2021 verbetert de cashflow door het positieve saldo van kosten en opbrengsten naar circa
€ 4,9 mln. negatief eind 2029.
Risicoanalyse t.b.v. bepalen risicokapitaal
Het benodigde risicokapitaal(bedrag) van deze grondexploitatie bedraagt € 0,1 mln.